Đó là nhận định của đại diện CBRE tại buổi họp báo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 – Trở ngại trên con đường phục hồi diễn ra ngày 17.2.
Dự báo xu hướng giảm giá có thể sẽ tiếp diễn đến hết quý 2.2023 trước khi giá bán bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024.
Giá căn hộ giảm sau 4 quý tăng liên tiếp
Theo thống kê của CBRE, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, với tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm Covid-19, thắt chặt tín dụng và các vấn đề cấp phép. Xét theo phân khúc, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu lượng mở bán mới.
Đáng chú ý, trong năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp (44%).
Xét về vị trí, khu Tây là khu vực có nguồn cung mới ở mức cao nhất, sau hai năm mất vị trí này cho khu Đông. Phần lớn nguồn cung mới ở khu phía Tây đến từ các dự án tại khu đô thị Vinhomes Smart City. Khu phía Tây chiếm 52% lượng mở bán mới trong năm, tiếp theo là khu Đông (35%) và khu Nam (9%).
Lượng căn bán được trong năm 2022 được duy trì ở mức tương đối khả quan, đạt 16.600 căn, vượt lượng mở bán mới. Đáng chú ý, 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022.
Tuy nhiên, theo CBRE, tình hình bán hàng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các vấn đề thắt chặt tín dụng gần đây và môi trường lãi suất tăng khiến tốc độ bán chậm lại ở nửa cuối năm.
Giá bán căn hộ theo đó cũng bị ảnh hưởng. Giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) vào cuối năm 2022, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE, cho biết mức tăng này chủ yếu do tỷ lệ sản phẩm cao cấp trong tổng nguồn cung sẵn sàng để bán cao hơn.
“Trong ba năm qua, khi nguồn cung mở bán mới được duy trì ở mức thấp, nhiều vị trí khác nhau trong thành phố đã chứng kiến việc nâng cấp định vị và tăng giá, đặc biệt trước áp lực lãi suất tăng và lạm phát trong thời gian gần đây”, ông Kiệt nhận định.
Còn ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý 4.2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước.
Theo ông Kiệt, đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận mức giảm theo quý sau 4 quý tăng giá liên tiếp. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao từ lâu.
Lý giải về sự thay đổi lớn này, ông Kiệt cho biết, thời điểm cách đây 3-4 năm, phần lớn sản phẩm chào bán ra thị trường Hà Nội thuộc phân khúc tầm trung, với mức giá thấp hơn nhiều so với TP.HCM. Nhưng từ 2020 trở lại đây, nhất là 2022, có hơn 55% tổng só lượng sản phẩm chào bán ra thị trường là phân khúc cao cấp, kéo mức giá của thị trường tăng trên 21%.
Theo ông Kiệt, câu chuyện tăng giá từng xuất hiện gần như tương tự với TP.HCM cách đây 3 năm. Trước đó, vào giai đoạn 2015 -2016, phân khúc thị trường này chủ yếu là cao cấp. Đến năm 2020 có sự tăng giá đột biến gần 35%. Kịch bản này đang lặp lại ở Hà Nội. Phân khúc cao cấp và hạng sang bước vào chu kỳ tăng trưởng nhanh, ngược lại phân khúc trung cấp bình dân ngày càng hạn chế.
Chuyên gia CBRE cũng nhấn mạnh, thông tin các chủ đầu tư giảm giá bán đến 40-50% không ảnh hưởng đến mức giá trên thị trường. Bởi hầu hết các thông tin giảm giá này đều gắn liền với chính sách bán hàng tại một số dự án nhất định chứ không diễn ra đại trà, ví dụ như giảm giá 40-50% nếu khách hàng chọn phương thức thanh toán 95% trong một thời gian nhất định.
Chính sách này nhằm giúp chủ đầu tư có được dòng tiền nhanh để giải quyết những khó khăn trước mắt.
Ông Kiệt dự báo, trong thời gian tới, mức độ mở bán mới trong năm 2023 có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của năm 2022, dự kiến đạt khoảng 14.000 16.000 căn. Số căn bán được dự kiến sẽ duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi. Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng 4 – 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.
Giá nhà ở gắn liền với đất cũng giảm mạnh
Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, thị trường quý cuối năm 2022 ghi nhận đợt mở bán đầu tiên của dự án Vinhomes Ocean Park (VOCP) 3 – The Crown. Trong quý 4.2022, đã có tổng cộng 5.587 căn được mở bán mới từ 3 dự án. Tổng số căn mở bán mới luỹ kế cả năm 2022 đạt 16.249 căn, đạt kỷ lục số căn mở mới trong một năm và thậm chí vượt tổng nguồn cung mở mới căn hộ chung cư tại Hà Nội trong năm nay. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất năm 2022 từ các đại đô thị VOCP2 và VOCP3.
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, tỷ lệ bán và giá bán phân khúc này giảm mạnh trong quý 4 do ảnh hưởng của việc siết chặt cho vay và tín dụng trái phiếu.
Về tỷ lệ bán, ước tính trong quý này số căn bán được đạt 1.136 căn, chỉ bằng 1/5 con số ghi nhận được trong quý 3. Tỷ lệ bán trung bình cả năm 2022 đạt xấp xỉ 60%. Trong khi đó, sau giai đoạn tăng trưởng cao kéo dài từ quý 4.2021 đến quý 3.2022, giá bán thứ cấp của các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất bắt đầu giảm từ quý 4.2022 Giá thứ cấp trung bình của thị trường trong quý 4.2022 (bao gồm chi phí xây dựng và không bao gồm VAT) ở Hà Nội đã giảm 8% so với mức đỉnh hồi quý 3.2022 và đạt khoảng 6.800 USD/m2.
Theo quận, mức giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm từ 2% lên đến 16% so với quý trước, trong đó những quận có sự phát triển bùng nổ về các dự án nhà ở gắn liền với đất trong thời gian vừa qua như Đông Anh, Hà Đông, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm mạnh hơn cả.
“Các thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm việc siết chặt tín dụng và lãi suất tăng cao sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, cũng như tiến độ thi công của các dự án hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng”, bà Dung nhận định.
Vị này dự báo, từ năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận các đợt mở bán của dự án VOCP3 và một vài dự án khác bao gồm Vinhomes Cổ Loa Đông Anh ở phía Bắc và Mailand Hanoi City ở phía Tây. Tổng nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới dự kiến đạt hơn 16.000 căn.
“Về giá bán thứ cấp, với giả định rằng các diễn biến vĩ mô hiện tại trên thị trường sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm 2023, dự báo xu hướng giảm giá có thể sẽ tiếp diễn đến hết quý 2.2023 trước khi giá bán bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024”, bà Dung dự báo.