Thị trường bất động sản Trung Quốc đã phải đối mặt với nhiều sóng gió liên tiếp trong suốt gần 3 năm qua và những bất ổn được dự báo sẽ còn dai dẳng trong năm 2023. Căn nguyên của tình trạng lộn xộn này không chỉ đến từ núi nợ đang treo lơ lửng trên đầu các nhà phát triển, mà đã bén rễ từ giai đoạn 1980 – 1990 khi bất động sản được xây dựng để trở thành trụ cột chính thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Hiệu ứng domino
Sau sự kiện Evergrande, thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài. Trong tháng 10/2022, doanh số của 100 nhà phát triển lớn nhất nước đã giảm gần 30% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng giảm thứ 16 liên tiếp. Trong khi đó, giá nhà mới ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong vòng 7 năm. Số vụ vỡ nợ của cả người vay mua nhà và doanh nghiệp bất động sản cũng liên tục xảy ra.
Công trình xây dựng Evergrande Masions ở Đông Quan, Trung Quốc. Ảnh: The New York Times
Thị trường đình trệ còn khiến chính quyền các địa phương có thể mất 40% ngân sách từ việc bán đất cho nhà phát triển, vốn là động lực chính đằng sau sự tăng trưởng dựa vào đầu tư của Trung Quốc trong nhiều năm qua. Các địa phương cũng phải đối mặt với áp lực từ khoản nợ trái phiếu trong nước trị giá 1.600 tỉ USD, một phần được huy động để giải cứu những nhà phát triển gặp khó khăn.
Niềm tin của nhà đầu tư quốc tế với thị trường Trung Quốc rơi xuống mức báo động. Giới đầu tư từ Bắc Mỹ và châu Âu không còn mặn mà với bất động sản tại quốc gia này, trong khi dòng vốn từng rất sôi động từ Singapore và Hong Kong dần chậm lại. Theo báo cáo, các nhà đầu tư đã mất hàng tỉ USD khi đầu tư vào trái phiếu bất động sản của Trung Quốc trong giai đoạn 2021-2022. Giá trị của các trái phiếu này đã giảm xuống ngưỡng thấp kỷ lục vào đầu tháng 11/2022, một số được giao dịch ở mức dưới 10 cent.
Anthony Leung, Giám đốc đầu tư tại Công ty Pollock Asset Management, cho biết: “Các nhà đầu tư đã không còn kỳ vọng vào lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Quy mô giảm định giá bất động sản sẽ tác động sâu sắc đến khẩu vị đầu tư ở tất cả các loại tài sản có tính rủi ro của quốc gia này trong nhiều năm tới”.
Trong khi đó, nguồn vốn bị thu hẹp khiến các nhà phát triển không còn đủ tiền để hoàn thiện dự án. Các công trình bị đình trệ cũng khiến nhiều ngành nghề liên quan “chịu tội” theo, bao gồm khoảng 15 triệu lao động trong ngành xây dựng. Ở phía ngược lại, người mua dù không biết đến bao giờ mới nhận được nhà vẫn phải trả tiền vay hàng tháng cho các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Tình trạng mắc kẹt khiến sự bất mãn lên cao, thúc đẩy phong trào dừng trả nợ thế chấp từ giữa năm 2022 tại 300 dự án trên cả nước.
Phong trào này không chỉ khiến khoản thanh toán trị giá 350 tỉ USD của người mua nhà có nguy cơ trở thành nợ xấu, mà còn tạo ra tâm lý thị trường vô cùng tiêu cực và một vòng tròn luẩn quẩn không lối thoát giữa thiếu vốn – không hoàn thành dự án – không bàn giao nhà – dừng trả nợ. Bên cạnh đó, các biện pháp ngăn ngừa Covid-19 kéo dài, giá nhà giảm và tỷ lệ thất nghiệp tăng cũng khiến nhiều người Trung Quốc trì hoãn mua nhà, làm giảm nhu cầu và tính thanh khoản trên toàn thị trường, từ đó tiếp tục gia tăng áp lực về nguồn vốn cho các nhà phát triển và nỗ lực khôi phục ngành bất động sản của chính phủ.
Giải cứu để hạ cánh mềm hay đại phẫu để tái cấu trúc?
Những sức ép ngày càng tăng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc như một chiếc nồi áp suất chờ nổ tung, buộc chính phủ không thể tiếp tục đứng ngoài cuộc.
Ông Yi Gang, Thống đốc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, cho biết chính phủ sẵn sàng sử dụng các công cụ chính sách để ổn định thị trường: “Lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc có liên quan đến nhiều ngành, vì vậy sự phát triển lành mạnh của thị trường này có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế”.
Trong nửa cuối năm 2022, Trung Quốc đã đưa ra hàng loạt biện pháp riêng lẻ để ứng phó với cuộc khủng hoảng bất động sản, bao gồm cắt giảm lãi suất và bơm thêm vốn tín dụng. Chính phủ đã yêu cầu các ngân hàng lớn cho vay 140 tỉ USD và các ngân hàng chính sách cấp tín dụng đặc biệt để các dự án có thể hoàn thành đúng hạn. Đồng thời, Trung Quốc cũng mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính cho các công ty tư nhân, bao gồm các doanh nghiệp bất động sản, với tổng giá trị 35 tỉ USD. Động thái này giúp các công ty bất động sản phát hành thêm trái phiếu và giải quyết những khó khăn về thanh khoản. Tại các địa phương, chính quyền cũng mua lại hoặc khuyến khích các tổ chức nhà nước mua lại số lượng lớn các căn hộ của nhà phát triển để chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc cho thuê.
Đầu tháng 11/2022, chính phủ Trung Quốc công bố một gói giải cứu gồm 16 điểm, được đánh giá là toàn diện nhất từ trước đến nay nhằm thúc đẩy “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của lĩnh vực bất động sản. Các bước đi chi tiết bao gồm hỗ trợ cho các nhà phát triển đang gặp khó khăn, đảm bảo hoàn thành các dự án để chấm dứt làn sóng dừng trả nợ của người mua, cho phép người mua nhà vay trả chậm và nới lỏng quy định đối với người mua nhà lần đầu. đồng thời cấp vốn cho các dự án cho thuê để tăng nguồn cung và đảm bảo an sinh xã hội. Quan trọng nhất, chính phủ đã cho phép nới lỏng “tạm thời” các hạn chế đối với việc ngân hàng cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản, đồng thời khuyến khích giãn thời gian thanh toán và bảo vệ điểm tín dụng cho người mua nhà.
Hãng tin Reuters cho rằng sự hỗ trợ này sẽ giúp các công ty bất động sản Trung Quốc tránh được nguy cơ vỡ nợ, các dự án có thể hoàn thành để bàn giao cho người mua và các ngân hàng trở nên “dễ thở” hơn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại tỏ ra thận trọng khi đánh giá về hiệu quả lâu dài của gói giải cứu, nhất là khi Trung Quốc vẫn chưa xóa bỏ hoàn toàn chính sách “ba lằn ranh đỏ” và zero-Covid.
Dưới góc độ tài chính, sự hỗ trợ này chỉ bằng một nửa so với khoản nợ 292 tỉ USD sẽ đáo hạn từ nay đến năm 2023 của các công ty bất động sản. Kế hoạch của Trung Quốc dường như cũng không áp dụng rộng rãi, mà chỉ hướng đến các nhà phát triển quan trọng và đang hoạt động tốt. Mặt khác, hiệu quả của gói giải cứu còn phụ thuộc vào việc chính phủ nghiêm túc đến đâu trong việc giảm số lượng các nhà phát triển đang dư thừa quá mức. Theo thống kê, Trung Quốc hiện có 40.000 nhà phát triển, nhiều trong số này hoạt động không hiệu quả, quản lý kém và thiếu minh bạch.
Đối với người trong cuộc, gói giải cứu này chỉ giải quyết các vấn đề về nguồn cung của thị trường, trong khi phục hồi nhu cầu mới nên là mối quan tâm chính. Theo các chuyên gia tại ngân hàng UOB, chỉ 2 trong số 16 biện pháp là hướng tới việc giảm bớt áp lực thanh khoản đối với nhà phát triển. Họ cho rằng cần thêm nhiều chính sách để làm tăng nhu cầu sở hữu nhà, lý tưởng nhất là giúp giá nhà giảm khoảng 20-30% để kích cầu tiêu dùng.
Một số nhận định khác lại có phần nghiêm trọng hơn khi cho rằng gói giải cứu chỉ giải quyết các triệu chứng hơn là nguyên nhân cốt lõi. Theo tạp chí Economist, Trung Quốc cần phải tái cấu trúc thị trường bất động sản để giải quyết tận gốc các vấn đề hiện tại, bao gồm chính quyền địa phương tìm ra nguồn thu khác để thay thế cho việc bán đất, kiểm soát tốt hơn việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, thu nhỏ quy mô thị trường bất động sản để phù hợp với tốc độ đô thị hóa đang chậm lại và tận dụng tối đa nguồn cung nhà ở hiện có thay vì xây mới tràn lan.
Bài học quá khứ và triển vọng tương lai
Sự xoay trục từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” sang gói giải cứu 16 điểm cho thấy giới chức Trung Quốc đã nhận thức rõ về sự cần thiết của một chính sách quản lý linh hoạt theo điều kiện thực tế của thị trường, dù vẫn kiên quyết theo đuổi chiến lược “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” đã đưa ra trước đó. Thay vì tạo ra một cú sốc đột ngột để lại hàng loạt doanh nghiệp và người mua nhà vỡ nợ hoặc “sống dở chết dở” vì khát vốn như với chính sách “ba lằn ranh đỏ”, những bước đi mềm dẻo gần đây sẽ là động lực để thị trường này có một cú hạ cánh mềm và giảm thiểu tối đa rủi ro cho nền kinh tế.
Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản Trung Quốc và phản ứng của chính phủ nước này cũng gióng lên hồi chuông cho các cơ quan quản lý và nhà phát triển tại nhiều thị trường khác. Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc trong mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai, tâm lý ưa chuộng đầu tư bất động sản của người dân và một thị trường trái phiếu bất động sản đang phát triển quá nóng. Đó là các vấn đề về định vị vai trò của ngành bất động sản và các bên liên quan trong nền kinh tế, cách thức quản lý mềm dẻo để thị trường phát triển lành mạnh và minh bạch, cơ chế kiểm soát các nhà phát triển và định chế tài chính lớn, cũng như tạo lập một khuôn khổ pháp lý phù hợp cho thị trường vốn.
Nhìn xa hơn, để phát triển ổn định, thị trường bất động sản tại Trung Quốc và bất kỳ quốc gia nào cũng cần bệ đỡ là sự cân bằng cung – cầu và một hệ thống tài chính bền vững để đưa bất động sản về giá trị thật. Đồng thời, chính phủ cần xây dựng một cơ chế quản lý phù hợp, kết hợp nhuần nhuyễn giữa yếu tố nhà nước và thị trường để xây dựng niềm tin của nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người mua nhà. Có như vậy, thị trường bất động sản mới thực sự trở thành một trụ cột vững chắc giúp nền kinh tế vượt qua cơn bão lạm phát và suy thoái hiện nay.
Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản Trung Quốc và phản ứng của chính phủ nước này cũng gióng lên hồi chuông cho các cơ quan quản lý và nhà phát triển tại nhiều thị trường khác.