Năm 2022 là một năm khó khăn toàn diện của thị trường bất động sản cả nước. Bước sang năm 2023, thị trường có những điểm sáng tích cực, thể hiện qua việc Chính phủ ban hành nghị quyết với hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
Thị trường xây dựng và thị trường bất động sản có sự liên thông, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển của các thị trường khác, như thị trường lao động, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán,…
Thực tế cho thấy lĩnh vực bất động sản được coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở và văn phòng cho thuê,… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác.
Do đó, những khó khăn của thị trường bất động sản đã kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề khác, cắt giảm một lượng lớn lao động, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội.
Bộ Xây dựng cho biết, 2022 vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.
Các doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động.
Cũng theo Bộ Xây dựng, trước các diễn biến phức tạp của nền kinh tế, từ giữa quý 3 đến cuối năm 2022, hoạt động của các sàn giao dịch có dấu hiệu khó khăn hơn, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời gian đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.
Những khó khăn nêu trên không dừng lại ở thời điểm cuối năm 2022 mà đã kéo dài sang năm 2023.
Anh S., một môi giới nhà đất tại tỉnh Quảng Nam, cho biết bản thân anh cũng như nhiều môi giới nhà đất khác tại Quảng Nam, Đà Nẵng đang chật vật với nghề môi giới khi lượng giao dịch nhà đất sụt giảm mạnh.
Anh S cho biết, nếu như thời điểm quý 1/2022 anh môi giới thành công hàng chục lô đất thì ở quý 1 năm nay anh chỉ môi giới thành công được 1 lô đất.
Trước thực tiễn này, anh và nhiều môi giới khác đã đi tìm kiếm cho mình những việc làm khác để chờ đợi thị trường sớm ổn định trở lại.
Không riêng gì môi giới nhà đất mà nhiều thầu phụ, tổ đội xây dựng các công trình khu đô thị, khu du lịch, nghỉ dưỡng tại khu vực miền Trung cũng đang gặp phải khó khăn chồng chất.
Anh H, (tổ đội xây dựng) có nhận thầu một hạng mục tại một dự án nằm ở khu vực ven biển đường biển Đà Nẵng – Hội An, cho biết nhiều tháng qua anh liên tục tìm kiếm nhà thầu chính để đòi nợ số tiền hàng trăm triệu đồng. Tuy nhiên, bên nhà thầu chính liên tục khất hẹn trả nợ, với lý do cũng đang gặp khó khăn.
Anh H cho biết, không riêng gì tổ đội của anh mà có nhiều tổ đội xây dựng, cơ điện khác cũng đang lâm vào tỉnh cảnh bị nợ nần như trên.
Nhiều người trong số họ hiện đang vẫn đang vay mượn tiền để xoay sở trả tiền lương cho anh em công nhân, đồng thời tiếp tục… đi đòi nợ.
Di chuyển một vòng quanh các dự án khu vực ven biển Đà Nẵng – Hội An, chúng tôi ghi nhận một thực tiễn vắng bóng nhà đầu tư tìm kiếm, giao dịch đất đai. Nhiều ki ốt bất động sản vẫn đang cửa chốt then cài.
Trong khi đó, trên công trình của nhiều dự án khu đô thị, khu du lịch nghỉ dưỡng lại thưa thớt công nhân lao động đang làm việc.
Nhiều người dân địa phương cho biết, đa phần các công nhân làm việc tại các dự án bất động sản khu vực này đều đến từ các tỉnh, thành phía bắc. Kể từ thời điểm gần cuối năm 2022 đến nay, nhiều công nhân đã di chuyển về quê và cho đến nay vẫn chưa quay trở lại làm việc.
“Thực tiễn này chẳng khác gì thời điểm xảy ra dịch bệnh Covid-19 vào năm 2020”, một số người dân địa phương cho biết.
Năm 2022, Lâm Đồng là một trong số những địa phương có lượng giao dịch đất nền tăng cao tại khu vực Miền Trung – Tây Nguyên. Tuy nhiên, bước sang quý 1/2023, lượng giao dịch nhà đất tại địa phương này đã sụt giảm rất mạnh.
Thống kê từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết, nếu như quý 1/2022, trên toàn tỉnh Lâm Đồng ghi nhận có 12.467 giao dịch đất nền, thì sang đến quý 2/2022 lượng giao dịch tăng mạnh lên 19.669 giao dịch.
Bước sang quý 3 và quý 4/2022, lượng giao dịch đất nền trên địa bàn tỉnh bắt đầu giảm xuống còn 8.804 giao dịch và 6.633 giao dịch. Và gần đây nhất, quý 1/2023 toàn tỉnh Lâm Đồng chỉ ghi nhận 3.246 giao dịch đất nền.
Còn tại tỉnh Quảng Trị, UBND thành phố Đông Hà cho biết, trong quý 1/2023, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng tương tự các quý trong năm 2022.
Theo đó, số lượng giao dịch bất động sản (bao gồm cả đất nền) và giá giao dịch trên địa bàn thành phố giảm khá nhiều so với thời điểm năm 2022 trở về trước.
UBND thành phố Đông Hà cho biết thêm, thị trường bất động sản cả nước nói chung và tỉnh Quảng Trị nói riêng trong những tháng đầu năm 2023 vẫn đang gặp nhiều khó khăn.
Cụ thể, các doanh nghiệp bất động sản cũng như người dân khó tiếp cận nguồn vốn vay, giá thị trường có chiều hướng giảm mạnh và được dự báo ít có chuyển biến tích cực trong thời gian tới.
Không riêng gì Lâm Đồng và Quảng Trị, trong quý 1/2023, số lượng giao dịch nhà đất tại tỉnh Phú Yên cũng gần như đóng băng.
Sở Xây dựng tỉnh Phú Yên cho biết, trong quý 1/2023, trên địa bàn tỉnh không phát sinh giao dịch sản phẩm bất động sản căn hộ chung cư, đất nền và nhà ở riêng lẻ.
Trong quý 1/2023, tỉnh đã thông báo công khai đấu giá hai lần đối với hai dự án đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa tổ chức bán đấu giá thành công.
Hai dự án mà tỉnh Phú Yên đấu giá hai lần không thành công là dự án Khu nhà ở tại lô đất ký hiệu số 5, số 6, phía đông đường Hùng Vương.
Hiện nay, tỉnh Phú Yên đang niêm yết công khai để tổ chức đấu giá lần 3 cho hai dự án này.
Cũng trong quý 1/2023, tại tỉnh Bình Định và Quảng Nam liên tục hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đối với hàng trăm lô đất ở trúng đấu giá.
Trong đó, Bình Định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 13 lô đất tại khu tái định cư phục vụ tuyến đường ven biển (ĐT.639) đoạn từ cầu Lại Giang đến Cầu Thiện Chánh thuộc phường Hoài Hương, thị xã Hoài Nhơn.
Ngày 17/3 vừa qua, UBND tỉnh Bình Định tiếp tục hủy kết quả trúng đấu giá một lô đất tại khu tái định cư phục vụ tuyến đường ven biển (ĐT.639) đoạn từ cầu Lại Giang đến Cầu Thiện Chánh thuộc phường Hoài Hương, thị xã Hoài Nhơn. Cùng ngày, tỉnh này cũng đã hủy kết quả trúng đấu giá một lô đất có diện tích 177m2 tại Khu Đô thị mới Long Vân, phường Trần Quang Diệu, thành phố Quy Nhơn.
Tương tự, ngày 17/3 vừa qua, UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 11 lô đất ở do chậm nộp tiền và không nộp tiền sử dụng đất tại thôn Nông Sơn 2 và thôn Nhị Dinh 1, xã Điện Phước.
Gần đây nhất, ngày 24/3 vừa qua, UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) tiếp tục hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 71 lô đất thuộc Khu dân cư Nam Điện An tại phường Điện An và phường Vĩnh Điện.
Đa phần các lô đất bị hủy kết quả trúng đấu giá nêu trên xuất phát từ nguyên nhân người trúng đấu giá chậm nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định.
Trước thực tiễn thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay, UBND tỉnh Bình Định đã điều chỉnh đơn giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 16 lô đất ở tại Khu đô thị mới Long Vân, phường Trần Quang Diệu, thành phố Quy Nhơn (đợt 1, năm 2023).
So sánh với đơn giá khởi điểm đã được phê duyệt trước đó vào năm 2022 thì đơn giá khởi điểm của 16 lô đất nêu trên đã được điều chỉnh giảm. Trong đó có nhiều lô đất được điều chỉnh giảm đến 900 triệu đồng.
Trong khi giới đầu tư nhà đất tại nhiều địa phương vẫn đang loay hoay tìm cách bán hàng, sớm thu hồi dòng vốn thì tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa đã xuất hiện hiện tượng giới cò đất tìm cách tạo ‘sóng ảo’ để thoát hàng.
Những ngày đầu tháng 4 vừa qua, trên các nhóm Zalo bất động sản ngập tràn thông tin về giao dịch đất tại xã Cam An Bắc, huyện Cam Lâm (tỉnh Khánh Hòa).
Dọc đường Trần Hưng Đạo dẫn về trung tâm xã Cam An Bắc, gần trăm xe ô tô ra vào tấp nập. Dọc hai bên đường là hàng dài ô tô đậu kín. Ngoài các xe biển số của Khánh Hòa còn có nhiều xe mang biển số TPHCM, Hà Nội, Đồng Nai, Đắk Lắk, Lâm Đồng…
Các quán cà phê ven đường cũng sôi động không kém bởi hàng trăm môi giới bất động sản ngồi nói chuyện về các khu đất; các môi giới liên tục báo giá, chốt cọc. Phía ngoài đường, nhiều “cò đất” dùng điện thoại livestream, chụp hình đăng Facebook, Zalo.
Trước thực tiễn nêu trên, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm trên lĩnh vực bất động sản cho nhận định hiện tượng sốt đất tại Cam Lâm như nói trên là sốt đất ảo. Trên thực tế, thị trường bất động sản Cam Lâm từng xảy ra giai đoạn sốt đất rồi trầm lắng kéo dài trong năm 2022.
Trong giai đoạn trầm lắng như hiện nay, không riêng gì Cam Lâm mà nhiều địa phương khác trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa và các tỉnh thành khác, nhiều nhà đầu tư đang bị “chôn tiền” trong bất động sản và mong muốn sớm thoát được hàng.
Do đó, không loại trừ khả năng nhiều môi giới nhà đất đang cố tình tạo “sóng ảo” để sớm bán được những sản phẩm đã đầu cơ, lướt sóng nhưng chưa kịp thoát được hàng thì thị trường rơi vào trầm lắng như vừa qua.
Thời gian gần đây có rất nhiều thông tin mới đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản Khánh Hòa. Chẳng hạn như quy hoạch tỉnh Khánh Hòa thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và điều chỉnh quy hoạch chung Khu kinh tế Vân Phong vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Bên cạnh đó, Khánh Hòa cũng vừa tổ chức hội nghị xúc tiến đầu tư, công bố dòng vốn đầu tư mới sắp đổ bộ vào tỉnh. Đặc biệt là thông tin dự án khu đô thị ven vịnh Cam Ranh quy mô 85.000 tỉ đồng vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư,…
Những thông tin nói trên rất dễ bị “cò đất” lợi dụng nhằm tạo sóng tại thị trường Cam Lâm nói riêng và tỉnh Khánh Hòa nói chung.
Sau vài ngày nhộn nhịp người mua kẻ bán như nói trên, giới cò đất cũng dần rút lui khỏi xã Cam An Bắc, huyện Cam Lâm (Khánh Hòa).
Trao đổi với báo chí, ông Đỗ Minh Thạnh – phó chủ tịch UBND huyện Cam Lâm – cho biết mọi người đang chờ cơ quan trung ương phê duyệt 2 quy hoạch, gồm đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP Nha Trang đến năm 2040 và đồ án quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm đến năm 2045. Ngay khi đồ án quy hoạch huyện được phê duyệt, địa phương sẽ công bố ngay cho người dân nắm rõ.
Hiện tình hình sốt đất tại xã Cam An Bắc đã dần bình ổn trở lại. Tính đến sáng ngày 6/4/2023, các văn phòng công chứng, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Cam Lâm vẫn chưa ghi nhận giao dịch hoặc đăng ký biến động đất đai tại huyện.
Bên cạnh những khó khăn nêu trên, ngay trong quý 1/2023, thị trường bất động sản cũng có những điểm sáng tích cực, thể hiện qua việc Chính phủ ban hành nghị quyết với hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.
Đơn cử, ngày 5/3 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Tiếp theo sau đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản hiện nay, xác định cụ thể các khó khăn, vướng mắc chủ yếu, chỉ rõ các nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan.
Giới đầu tư cũng như các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá cao Đề án “đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Đề án này đang mở ra triển vọng huy động nguồn lực của Nhà nước và nguồn lực xã hội hóa để phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của đông đảo người thu nhập thấp và công nhân lao động.
Một tín hiệu tích cực khác cũng đến từ cơ chế, chính sách như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 của Chính phủ “sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai”, vừa được ban hành.
Trong đó đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (condotel).
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết trong quý 2 này sẽ có thêm những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang “đắp chiếu” chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới.
Thị trường sẽ khởi sắc, nếu có nhiều hơn nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư, Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại, lãi suất tiếp tục được điều chỉnh giảm tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực.
Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, VARS kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang “án binh bất động”.
Nội Dung: Lưu Bang – Thiết kế: Nguyễn Quân