Thị trường bất động sản chưa bao giờ rơi vào bối cảnh như hiện nay: giao dịch giảm sâu trong khi giá nhà neo cao, thị trường vừa thiếu nguồn cung nhà ở vừa “khát vốn”, doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng mạnh.
Bất động sản “đóng băng” kéo dài có thể ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế. Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Sinh – thứ trưởng Bộ Xây dựng – cho biết bộ đang triển khai hàng loạt giải pháp để gỡ vướng cho bất động sản, từng bước đưa thị trường trở lại quỹ đạo tăng trưởng lành mạnh.
* Thưa ông, thị trường bất động sản thời gian qua, đặc biệt là nửa cuối năm 2022 đầy khó khăn, giao dịch trầm lắng, nguồn cung sụt giảm sâu, thanh khoản rất thấp. Chính phủ và Bộ Xây dựng có giải pháp gì để tháo gỡ?
– Năm 2022, thị trường bất động sản có nhiều biến động phức tạp và thiếu ổn định. Nửa đầu năm 2022, thị trường đã từng bước phục hồi so với năm 2021, số lượng và giá giao dịch các loại BĐS đều tăng, thậm chí là tăng nóng, cục bộ một số khu vực, một số phân khúc.
Đến nửa cuối năm 2022, nhất là trong quý 4, thị trường bất động sản biến động nhanh và đối diện với nhiều khó khăn như: nguồn cung hạn chế ở các phân khúc, đặc biệt thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp; lượng giao dịch giảm mạnh, giá bất động sản vẫn ở mức cao; các doanh nghiệp, nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và huy động nguồn vốn khác cho hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Ngay khi thị trường có những dấu hiệu khó khăn, bất ổn, Thủ tướng đã chỉ đạo các bộ, ngành nắm bắt, nghiên cứu giải quyết.
Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tổ chức các cuộc hội nghị để lắng nghe phản ánh từ các doanh nghiệp, hiệp hội. Ngày 17-11-2022, Thủ tướng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản của địa phương, doanh nghiệp do bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng.
Sau khi thành lập, liên tục trong 2 tuần sau đó Tổ công tác làm việc trực tiếp với 5 thành phố trực thuộc trung ương và khoảng 30 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản; làm việc trao đổi với các hiệp hội, chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính, bất động sản.
Trong giai đoạn thị trường tốt, nhiều doanh nghiệp thực hiện cùng lúc nhiều dự án và không cân bằng nội lực của mình cả về nguồn vốn và năng lực quản trị với hoạt động phát triển.
Do đó, khi làm việc chúng tôi cũng có đề nghị các doanh nghiệp phải rà soát lại, cơ cấu lại các sản phẩm dự án bất động sản, bán bớt các dự án chưa triển khai để tập trung vào các dự án đang triển khai, hoàn thành các dự án đó sớm từ đó sẽ giúp đủ điều kiện bảo đảm để huy động vốn, tạo dòng vốn thực hiện các dự án tiếp theo.
Qua báo cáo của Tổ công tác,Thủ tướng đã có một loạt công điện 1156/CĐ-TTg, 1163/CĐ-TTg và đặc biệt là công điện 1164/CĐ-TTg để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ và sự tích cực, khẩn trương của các bộ, ngành đã được thể hiện trong suốt quá trình triển khai thực hiện các nội dung nêu trên.
Các hoạt động, kiến nghị, giải quyết, chỉ đạo diễn ra liên tục, nhanh chóng, không có khoảng ngừng, khoảng trống thời gian. Qua đó đã từng bước tháo gỡ khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản để thị trường dần ổn định.
Ông Nguyễn Văn Sinh – thứ trưởng Bộ Xây dựng
* Một trong các khó khăn của thị trường bất động sản là hệ thống văn bản, pháp luật liên quan còn những bất cập, cản trở việc triển khai thực hiện dự án. Thời gian tới bộ sẽ làm gì để cải thiện tình trạng này?
– Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản thì một trong những giải pháp hết sức quan trọng là hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp luật liên quan. Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành sẽ nghiên cứu trình Chính phủ, Quốc hội ban hành, sửa đổi các pháp luật liên quan.
Thứ nhất là rà soát, đề xuất sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật còn bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Thứ hai là trình Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Thứ ba là trình Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.
Đặc biệt là tập trung nghiên cứu, sửa đổi Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đồng bộ với Luật đất đai (sửa đổi), Luật đấu thầu (sửa đổi) và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Hiện Bộ Xây dựng đã dự thảo, lấy ý kiến và hoàn thiện hai dự án về Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Chính phủ, Thủ tướng xem xét và trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (năm 2023) theo đúng Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu dự thảo để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong khi chờ sửa Luật nhà ở.
Nguồn: Bộ Xây dựng – Đồ họa: TUẤN ANH
* Ông dự báo thế nào về thị trường bất động sản trong năm nay, đâu là những yếu tố thuận lợi để thị trường phát triển?
– Mặc dù thị trường Bbất động sản thời gian qua cũng như hiện tại còn có những khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, trong năm 2023 và thời gian tới thị trường có những điều kiện để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Thứ nhất, Việt Nam sẽ tiếp tục đà phục hồi, phát triển kinh tế chung đã đạt được của năm 2022.
Thứ hai là nhiều cơ chế, chính sách, hệ thống pháp luật đã được ban hành và tiếp tục được hoàn thiện trong thời gian tới; các bất cập trong các lĩnh vực đầu tư, đất đai, tín dụng, trái phiếu được nghiên cứu, tháo gỡ.
Thứ ba là các địa phương cũng đã tích cực triển khai thực hiện nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thứ tư là việc tập trung triển khai thực hiện có hiệu quả nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội và đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương.
Thứ năm là các doanh nghiệp cũng chủ động điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh, cơ cấu lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư để phù hợp với điều kiện cụ thể và khả năng, nguồn lực hiện có.
Với những yếu tố đó, tôi tin rằng thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ được cải thiện, có nhiều nguồn cung, với giá hợp lý, đáp ứng cho người dân.
* Việc triển khai đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn 2021 – 2030 sẽ góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm trên thị trường thế nào, liệu giá nhà có giảm?
– Việc triển khai thực hiện đề án có tính đa mục tiêu, vừa thúc đẩy đầu tư, tăng nguồn cung vừa góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của thị trường, do nhà ở xã hội có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước sẽ bổ sung quỹ nhà có giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp…
Trong đề án, Bộ Xây dựng đã đề xuất các giải pháp về quỹ đất, nguồn vốn và hoàn thiện thể chế, pháp luật để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong thời gian tới.
Bộ đã nghiên cứu và xây dựng mục tiêu cụ thể cho từng địa phương đến năm 2030 hoàn thành khoảng 1.416.700 căn (trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 571.200 căn; giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành khoảng 845.500 căn).
Việc xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội tạo ra nguồn cung lớn, đây là một trong những giải pháp rất quan trọng để vừa tạo ra chỗ ở cho người dân, vừa giúp việc giảm giá thành, bởi vì các chính sách về nhà ở xã hội đã được ưu đãi rất nhiều như được miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất vốn vay, hỗ trợ đầu tư hạ tầng, quy định lợi nhuận định mức…
Do đó, giá nhà ở xã hội sẽ phù hợp với người lao động hơn và khi nguồn cung tăng lên sẽ là một thông số giúp giảm giá.
Thủ tướng yêu cầu tháo gỡ khó khăn về vốn cho bất động sản
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ ngày 2-2, Thủ tướng đã yêu cầu ngay trong tháng 2 phải tổ chức hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Trước đó Thủ tướng đã ký chỉ thị số 03/CT-TTg về việc đôn đốc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau Tết Quý Mão 2023, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị, địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; khẩn trương đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, hiệu quả, ổn định, bền vững.
Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng đối với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…; tạo điều kiện thuận lợi để người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, góp phần hạn chế tín dụng đen.
B.NGỌC
Thị trường nhà đất ảm đạm
Dự án bất động sản ảm đạm tại TP Thủ Đức, TP.HCM (ảnh chụp ngày2-2) – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Đến ngày 2-2, nhiều doanh nghiệp bất động sản lẫn sàn môi giới vẫn cho nhân viên nghỉ Tết đến 15-2 hoặc kéo dài hơn bởi thị trường đang rơi vào giai đoạn “trũng” giao dịch.
Lượng giao dịch giảm mạnh
Tại TP.HCM, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã chính thức hoạt động trở lại sau Tết, các sàn môi giới cũng mở cửa nhưng lượng khách đến tìm hiểu dự án, giao dịch chỉ lác đác.
Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho biết nếu như trước đây có chừng 10 người đến giao dịch, đặt cọc sản phẩm thì hiện chỉ còn phân nửa khách hàng lui tới tìm hiểu các dự án.
Theo vị này, khó khăn về dòng tiền, ít sản phẩm được tung ra thị trường trong khi phân khúc bất động sản du lịch đang gặp khó dẫn đến lượng khách hàng quan tâm đến các phân khúc bất động sản giảm sút trong nhiều tháng qua.
Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM của Savills Việt Nam cho thấy trong sáu tháng cuối năm, lượng căn hộ tung ra thị trường chỉ chiếm 20% tổng nguồn cung 2022, kéo theo lượng giao dịch cả năm thấp nhất trong năm năm trở lại đây.
Cũng theo Savills, các căn hộ có giá trị từ 2 – 5 tỉ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỉ đồng (khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 – 10 tỉ đồng/căn).
Tại Hà Nội, tình hình cũng không khá hơn. Anh Lại Tiến Minh (28 tuổi, môi giới BĐS tại huyện Hoài Đức) cho biết: “Thời điểm giữa năm 2022 thị trường ấm thì nhà liền kề ở khu vực xã An Khánh, huyện Hoài Đức có giá khoảng 130 – 150 triệu đồng/m2, tuy nhiên thời điểm này đã giảm hơn 10% nhưng rất ít khách xuống tiền”.
Theo anh Minh, nhiều nhà đầu tư ở phân khúc hạng sang như biệt thự đã chuyển hướng tu sửa lại để cho thuê thay vì bán như vài tháng trước.
Thị trường căn hộ chung cư cũng “ảm đạm” không kém. Chị Thu (quê Thái Bình) cho biết đã mua căn hộ hai phòng ngủ đã hoàn thiện với giá 2,3 tỉ đồng từ năm 2020 tại phường Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm), đến nay muốn bán cắt lỗ 200 triệu đồng vẫn chưa có khách.
Doanh nghiệp, Nhà nước phải cùng “phá băng”
Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho biết bên cạnh tài chính, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam vẫn là pháp lý.
Theo ông Khương, việc Chính phủ lập những tổ công tác để tháo gỡ khó khăn của thị trường, trong đó có BĐS, sẽ là điểm sáng giúp thị trường phục hồi, song sẽ khó có chuyển động ngay trong quý 1, 2 mà phải sang quý 3, 4 mới kỳ vọng có những thay đổi rõ ràng hơn.
Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 2-2, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia tài chính) cho biết muốn “phá băng” thị trường bất động sản, cần phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trước hết, bản thân các doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc thị trường, chọn phân khúc đầu tư phù hợp nhu cầu thực sự của người dân với giá bán phù hợp.
Theo ông Thịnh, các doanh nghiệp phải có ý kiến để Bộ Tài chính cùng Chính phủ sửa đổi những quy định chưa phù hợp của nghị định 65 về phát hành trái phiếu riêng lẻ để giải quyết bài toán nguồn vốn cho doanh nghiệp.
Đối với tín dụng ngân hàng, ông Thịnh cho rằng hiện lãi suất huy động cao, khoảng 9,5%/năm dẫn đến lãi suất cho vay cũng cao. Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà.
“Đã đến lúc cần có động thái giảm 0,5% hoặc 0,25% lãi suất điều hành, như một tín hiệu để giúp các ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động và lãi suất cho vay”, ông Thịnh nói.
Mặt khác, ông Thịnh cho rằng Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp ở góc độ chính sách, giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục, sớm khởi công các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.
“Thời gian qua việc khởi công các dự án rất khó khăn, doanh nghiệp khó có đủ cơ sở pháp lý thực hiện dự án, cũng không thể bán các sản phẩm cho người mua, khó có dòng tiền, ách tắc nguồn vốn bất động sản. Cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh rà soát, giảm thiểu các thủ tục hành chính, giúp doanh nghiệp sớm bán được nhà, khơi thông thị trường”, ông Thịnh nói.
Các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản và giới chuyên gia đều thừa nhận từ giữa năm 2022 đến nay thị trường nhà đất cả nước đã trở nên đìu hiu, ảm đạm so với thời điểm trước dịch COVID-19 và “chưa thấy lối ra”.
NGỌC HIỂN – QUANG THẾ – BẢO NGỌC