Tạo cơ chế cải tạo chung cư cũ
Khoảng giữa năm 2022, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đó, phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình của quy định hiện hành.
Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng, đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Quy định thời hạn sử dụng chung cư không làm mất quyền lợi sở hữu của người dân (ảnh chung cư Thanh Hà, Hà Đông)
Còn trong tờ trình Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Chính phủ chỉ lựa chọn và trình 1 phương án duy nhất, đó là thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, được ghi rõ trong văn bản thẩm định.
“
Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.
Cụ thể: Phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình của quy định hiện hành.
Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo đó, phương án 1 được cho là ổn định và phù hợp hơn. Người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…
Sau khi hết hạn sử dụng công trình, kết quả kiểm định công trình đảm bảo an toàn thì cư dân tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kiểm định. Trường hợp phải phá dỡ xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.
Thực hiện theo phương án 2 sẽ dẫn đến phụ thuộc vào Luật Đất đai (sửa đổi).
”
Theo đó, tờ trình thẩm định chung cư A, ghi thời gian sử dụng từ 2023 đến 2073 (50 năm), thì chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) trong đó có sở hữu chung cư cũng sẽ thống nhất ghi thời gian sử dụng đến 2073.
Theo Chính phủ, pháp luật về nhà ở hiện nay không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên chủ sở hữu cho rằng đây là quyền vĩnh viễn. Điều đó dẫn đến những bất cập, hạn chế, đặc biệt là nhà chung cư cũ không còn đủ an toàn cần phải phá dỡ, cải tạo.
Dự thảo của Chính phủ cũng cho biết, chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới.
Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.
Cần chính sách riêng cho chung cư đã mua với thời gian sử dụng lâu dài
Nhìn nhận về quy định trên, chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định thời hạn sử dụng chung cư là cần thiết. Điều này tạo cơ chế cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp. Tuy nhiên, cũng cần phải có chính sách riêng đối với những chung cư người dân đang ở, đã mua sử dụng với thời hạn “lâu dài”.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.
Theo ông Đính, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ít ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Bởi, bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị và trở thành thói quen, cho nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.
Về việc đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, ông Đính cho rằng, khi quy định này được thông qua, những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn được giữ nguyên. Đến khi tuổi thọ của chung cư không còn nữa thì áp dụng luật mới. Như vậy, chủ sở hữu sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo luật mới, khi đó, chính sách mới cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.
“Chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để có giá trị thấp hơn giá trị chung cư sở hữu lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng do điều chỉnh. Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi, giá bán sẽ thấp hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho hay, chúng ta trước nay vẫn có tư duy “ăn chắc mặc bền”, nên nhà là tài sản lớn và được sở hữu lâu dài.
Song, theo thời gian sử dụng chung cư sẽ xuống cấp. Trong khi, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam hiện nay rất nhanh, cùng đó là mức sống của người dân được đòi hỏi cao hơn từng ngày. Do đó, những khu đô thị cũ hết niên hạn cũng cần được cải tạo, xây mới. Điều này, đảm bảo được sự an toàn cho người dân cũng như làm đẹp bộ mặt đô thị.
Cũng theo ông Điệp, chung cư có thời hạn sẽ kéo giảm giá nhà, bởi chủ đầu tư cũng chỉ phải đóng tiền sử dụng đất tương ứng theo thời gian được cấp đất thay vì đóng tiền sử dụng đất theo thời hạn lâu dài, ông Điệp nói.