Kinh tế khó khăn, dòng tiền khan hiếm, lãi suất tăng cao, các doanh nghiệp đang trải qua một giai đoạn khó khăn chưa từng có. Nhiều chuyên gia dự báo hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong những năm sắp tới. Đây chính là cơ hội cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và quản trị mạnh.
Tuy vậy, cũng có người cho rằng thị trường M&A của Việt Nam vẫn còn quá nhiều rào cản. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, vướng mắc về pháp lý sẽ là một trong những rào cản lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường này.
Nhộn nhịp M&A
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy kết thúc quý 3 năm 2022, Việt Nam ghi nhận kỷ lục mới với 15,4 tỉ USD vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó bất động sản là phân khúc đứng thứ hai với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đa số dòng vốn của nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đến từ các nước châu Á như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hong Kong.
Trong khi đó, Cushman & Wakefield ước tính giá trị giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố rộng rãi trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỉ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, bất động sản công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.
Trong đó, mảng bất động sản nhà ở có thương vụ nổi bật như Keppel Land đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong 3 khu đất tại Hoài Đức, Hà Nội của Công ty CP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD. Một doanh nghiệp ngoại khác là Gamuda Land đã tiến hành mua lại một khu đất tại thành phố mới Bình Dương có diện tích 5,6 ha với mức giá gần 54 triệu USD.
Dự án Kenton Node nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè) được Novaland tái khởi động vào đầu năm 2022. Ảnh: NV
Công ty kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited cũng chi 9,45 triệu USD để mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City của Công ty CP Đầu tư Thùy Dương. Dự án này có 132 căn hộ dịch vụ tọa lạc trên đường Lê Hồng Phong, thành phố Hải Phòng.
Quỹ đầu tư Warburg Pincus cũng công bố khoản vốn đầu tư 250 triệu USD vào Novaland nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu của tập đoàn này. Hai quỹ đầu tư khác là VinaCapital và Dragon Capital cũng thông báo đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land. Một thương vụ đáng chú ý khác là Masterise Homes thâu tóm dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City có quy mô 117 ha.
Với mảng bất động sản công nghiệp, hồi đầu năm 2022, GLP thông báo việc thành lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng giá trị đầu tư 1,1 tỉ USD vào sáu dự án trung tâm logistics có tổng diện tích lên đến 900.000 m2. Mapletree Investments cũng đã chuyển nhượng 3 dự án logistics cho Mapletree Logistics Trust với tổng giá trị giao dịch là 95,9 triệu USD.
Trong số những giao dịch đáng chú ý gần đây còn có Boustead Singapore mua lại 6 dự án logistics thuộc danh mục đầu tư của Khai Toan Joint Stock Company tại khu công nghiệp tại Đồng Nai và Bắc Ninh với giá 84,2 triệu USD.
Ngoài các loại hình bất động sản truyền thống, trong tháng 6-2022, bất động sản trung tâm dữ liệu cũng ghi nhận một thương vụ đầu tư tại Khu công nghệ cao TP.HCM do Gaw Capital Partners đầu tư.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết phần lớn các giao dịch thành công trong thời gian qua đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về thị trường Việt Nam.
Nhiều kỳ vọng, đầy thử thách
Bà Trang cho biết phần lớn các thương vụ M&A khá sôi động trong năm 2022 là do trước đó các cuộc đàm phán bị gián đoạn do đại dịch Covid-19 nên các thỏa thuận được thực hiện trong năm 2022. Hiện tại, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, dòng tiền cho thị trường này đang tắc nghẽn, khan hiếm. Những vụ án liên quan đến các công ty bất động sản làm cho niềm tin vào thị trường này lung lay.
“Điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn, đặc biệt là các nhà đầu tư, tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường. Một số nhà đầu tư đã nhấn nút “tạm ngừng” để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới”, bà Trang nói.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, dự báo M&A bất động sản năm 2023 sẽ trầm lắng mặc dù không ít tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong nước đang phải tái cấu trúc, sắp xếp lại hoạt động kinh doanh và bán các dự án.
“Đối với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản nhà ở với dân số 100 triệu là một cơ hội rất tốt. Họ có lợi thế là nguồn tài chính, nhưng những trở ngại pháp lý khiến họ chùn chân”, ông Khương nêu lý do.
Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết các nhà đầu tư nước ngoài luôn có những tiêu chí đầu tư nhất định. Yếu tố đầu tiên họ quan tâm khi lựa chọn sản phẩm M&A là vấn đề pháp lý, sau đó đến tính thanh khoản của sản phẩm và cuối cùng là lợi nhuận. Do đó, dù cho các nhà đầu tư nước ngoài có sẵn vốn nhưng họ cũng không thể đợi. Họ sẽ tìm được dự án phù hợp với khẩu vị đầu tư ở các nước phát triển tương tự như Việt Nam nhưng có lợi thế hơn khi thủ tục pháp lý được hỗ trợ nhanh chóng hơn.
Hiện nay, các nhà phát triển bất động sản và các chủ đầu tư trong nước đã chủ động hơn trong M&A. Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nếu nhận thấy tiềm năng họ có thể tham gia và chờ. Đối với việc phát triển các dự án được hoàn thành thủ tục về mặt pháp lý, các chủ đầu tư trong nước có xu hướng ít hợp tác mà họ tự phát triển dự án.
Trong năm 2023, hoạt động M&A được dự báo sẽ diễn ra sôi động khi nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh tái cấu trúc danh mục, thậm chí phải bán tháo các dự án để duy trì thanh khoản. Tuy nhiên, đây cũng là một năm đầy thử thách khi tình hình kinh tế vẫn còn rất khó khăn và câu chuyện muôn thuở là thủ thục pháp lý cho các dự án không thể giải quyết một sớm một chiều.
Khó khăn tài chính chỉ là thứ yếu
Khó khăn gốc rễ của thị trường bất động sản là vấn đề về pháp lý. Nếu các thủ tục pháp lý trơn tru hơn thì sẽ giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, các chủ đầu tư rút ngắn thời gian tung dự án ra thị trường, tăng cơ hội người dân mua được nhà ở với giá tốt hơn.
Tuy nhiên hiện nay chi phí tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang bị đội lên dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người dân, dẫn đến nguy cơ của các doanh nghiệp đưa ra các sản phẩm nhà ở trong tương lai ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội trong thời gian tới sẽ khó khăn.
Mặc dù thị trường bất động sản có rất nhiều tiềm năng, nhưng để phát huy được tiềm năng đó cần gỡ được bài toán về tài chính, về pháp lý. Ví dụ như những dự án đủ điều kiện để được các ngân hàng giải ngân phải tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây là một điều chúng ta cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam