Vỡ mộng “ôm đất tách thửa”
Giai đoạn 1993 – 2004, chưa có quy định về giới hạn diện tích (hạn mức) đất ở. Do đó, nhiều hộ dân ven đô được công nhận diện tích đất ở lớn, theo nguyện vọng, nhu cầu sử dụng. Có hộ được công nhận đến 6.000m2 đất ở.
Nhưng hiện nay, Hà Nội đã quy định, hạn mức tối đa giao đất ở các phường là 90m2, xã trung du miền núi là 300m2. Quy định hạn mức này giúp công tác quản lý đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Huyện Sóc Sơn tiếp nhận, giải quyết hồ sơ liên quan đến đất đai
Thực hiện chính sách này, nhiều địa phương đính chính lại hạn mức đất ở theo quy định mới. Tuy nhiên, không phải người dân nào được cấp vượt hạn mức cũng chủ động mang sổ đi đính chính lại.
Nhưng những trường hợp đăng ký biến động (mua bán, cho tặng, thừa kế…) thì buộc phải thực hiện đính chính về hạn mức quy định nói trên.
Song trong cơn sốt đất ven đô hồi đầu 2021 -2022 vừa qua, nhiều người đã bỏ tiền mua lại những lô đất có diện tích đất lớn hàng nghìn đến cả chục nghìn mét vuông với giá rẻ, chỉ một vài triệu đồng mỗi mét, với toan tính sẽ làm thủ tục phân chia thành thửa nhỏ bán ra thị trường.
Việc tách thửa nhỏ vừa đáp ứng yêu cầu hạn mức tối đa dưới 300m2, lại vừa mang lại lợi nhuận “khủng” khi giá bán theo đất ở có thể lên tới 20 triệu đồng/m2, cao hơn hàng chục lần giá mua.
Tuy nhiên, “trò chơi mạo hiểm” này cũng đẩy không ít nhà đầu tư vào tình cảnh lao đao.
Điển hình như anh Nguyễn Văn Tới (Cầu Giấy, Hà Nội), nhiều ngày nay mất ngủ vì cả vợ chồng, cái con 4 người đang sống yên ổn trong căn nhà 5 tầng, mỗi tầng 50m2 giữa trung tâm quận Cầu Giấy bỗng lang thang thuê trọ trong căn hộ mini hơn 25m2.
Khuôn mặt lờ đờ, hốc hác như vừa ốm dậy, anh Tới kể, đầu năm 2021, anh dành nhiều thời gian thăm dò khu vực ngoại thành, khu vực có giá đất cát biến động để học lỏm cách đầu tư.
Cuối cùng anh phát hiện ra chiêu trò, chỉ cần tách được thửa đất lớn thành thửa nhỏ, dưới 100m2 là có thể bán ngay, lãi chênh từ vài lần đến vài chục lần.
Do đó, anh quyết định thế chấp căn nhà của mình cho ngân hàng lấy 4 tỷ đồng, “ôm” trọn lô đất ở 4.000m2 tại thôn Mộc, xã Minh Quang, huyện Ba Vì với giá hơn 1 triệu đồng/m2 để thực hiện thực hóa giấc mơ làm giàu.
Anh Tới tính toán, sẽ tách lô đất của mình thành 13 thửa, mỗi thửa xấp xỉ 300m3, bán theo giá thị trường – khoảng 4 – 5 triệu đồng/m2 (giá mặt bằng đất ở của khu vực thời điểm đó). Thương vụ này trót lọt, anh “nhẹ nhàng” thu về khoảng 18 tỷ đồng. Trừ gốc, lãi vay, chi phí chuyển đổi mất khoảng 12,5 tỷ đồng, anh vẫn lời 5,5 tỷ đồng!
Nhưng tính toán của anh bất thành, bởi đến nay, đã hơn 3 năm, hồ sơ xin tách thửa của anh vẫn “treo”. “Đổ bể” phương án chia nhỏ để bán, lãi chưa thấy đâu, mà khoản vay đến hạn thanh toán.
Anh Tới tính bán nguyên cả lô đất lấy tiền trả nợ, song nếu vậy, quá trình làm thủ tục chuyển nhượng (đăng ký biến động), lô đất sẽ bị điều chỉnh hạn mức về còn tối đa 300m2 đất ở thì giá còn thấp hơn giá anh mua vào trước đó.
Tách thửa không được, bán không xong, đất đành bỏ hoang. Không có tiền giải chấp cho khoản vay, anh đành trơ mắt nhìn căn nhà của mình bị ngân hàng “siết nợ”.
Không chỉ nhà đầu tư “tay ngang” như anh Tới lao đao, nhiều “tay buôn đất” ven đô lão luyện cũng rơi vào cảnh mắc kẹt vì vỡ mộng “ôm đất tách thửa”. Anh Nguyễn Đức Sơn (Thạch Thất, Hà Nội) lâu nay vẫn vỗ ngực tự xưng “riêng đất đai, ca khó đến mấy anh cũng giải quyết được cả”.
Tuy nhiên khi gặp PV vào ngày cuối tháng 3 vừa qua, anh Sơn buồn bã: “Riêng khoản đầu tư vào mấy lô đất chờ tách thửa, mở mắt ra là mất triệu rưỡi tiền lãi, năm mất nửa tỷ chú ạ. Chưa kể khoản lỗ chưa biết “đi về đâu” theo tình hình thị trường!”.
Anh Sơn kể, đầu năm 2021, giá bán thị trường đất ở khu vực ven đô từ 18 – 24 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những thửa đất lớn, lẫn đất ở và đất vườn, giá mua vào chỉ 2 triệu đồng/m2.
Sự chênh lệch lớn giữa giá mua vào, chuyển đổi rồi bán ra lên đến cả chục triệu đồng mỗi mét vuông. Say theo cơn “sốt đất”, anh Sơn quyết vay ngân hàng hơn 60 tỷ đồng “ôm” 3ha (30.000m2), gồm 1ha ở ngõ 2 Đồng Trạng, Thị xã Sơn Tây; 1 ha ở ngã ba Bãi Dài, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất; 1ha còn lại ở ngõ Đồng Chằm, xã Đông Xuân, Quốc Oai.
Anh Sơn tính toán, mỗi ha chia khoảng 100 lô, mỗi lô 100m2 đất ở, bán rẻ cũng phải được 800 triệu đồng/lô, tổng thu về 240 tỷ đồng, gấp 4 lần chi phí đầu tư. Trừ các chi phí, anh lãi chí ít 120 tỷ đồng.
Xui nỗi, từ đó đến nay, Hà Nội tạm dừng tách thửa. Anh Sơn rơi vào bế tắc, không tách được cũng không thể bán nguyên lô, phần vì số tiền một lô quá lớn, không ai dám “ôm” thời điểm này, phần vì anh sẽ lỗ nặng do giảm hạn mức.
Cụ thể, lô đất 1ha (10.000m2) anh mua vào 20 tỷ đồng, nếu bán cả lô, khi làm thủ tục biến động, thửa đất về hạn mức, anh chỉ được công nhận về hạn mức 300m2 đất ở, còn lại 9.700m2 là đất trồng cây.
Với giá thị trường 18 triệu đồng/m2 đất ở, 800 nghìn đồng/m2 đất vườn, giá trị thửa đất giảm từ 20 tỷ đồng xuống 13 tỷ đồng, lỗ 7 tỷ đồng/lô.
Chuyển đổi cả 7 lô anh ước lỗ khoảng 21 tỷ đồng. Mắc kẹt “phân lô không được, bán cũng không xong”, anh Sơn ngay ngáy lo đến ngày ngân hàng siết nợ.
Tương tự với chị N.T.H., (Sóc Sơn, Hà Nội), đầu năm 2020, mua 1.000m2 với giá gần 1 tỷ đồng tại thôn Phúc Sơn, xã Bắc Sơn (thửa 58). Sau khi làm thủ tục công chứng mua bán sang tên, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Sóc Sơn thông báo đất của chị bị cấp quá hạn mức, nếu chuyển lại chỉ còn 300m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây.
Hiện chị đang đứng trước lựa chọn hoặc giữ sổ nguyên 1.000m2, còn đăng ký biến động thì lỗ mất gần 300 triệu đồng so với giá mua vào…
Cảnh giác với diện tích đất thổ cư lớn vượt hạn mức
Lô đất của anh Nguyễn Văn Tới bỏ hoang, nhà thì bị siết nợ
Trên đây là 3 trong số nhiều nhà đầu tư gánh rủi ro khi “ôm” đất giá rẻ, vượt hạn mức. Theo rà soát của Hà Nội, hiện nay có hàng chục nghìn cuốn sổ cấp quá hạn mức tương tự.
Đơn cử như huyện Sóc Sơn phát hiện 10.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp vượt hạn mức. Hay như Ba Vì, có xã hơn 2.000 hộ dân cấp vượt hạn mức.
Chia sẻ với phóng viên Báo Giao thông, lãnh đạo huyện Ba Vì cho biết, ngày trước chưa có khái niệm về hạn mức, nên chứng nhận quyền sử dụng đất ở được cấp theo nguyện vọng. Do đó, có nhiều sổ diện tích lớn.
Hiện nay, huyện phải thực hiện đính chính lại hạn mức ở từng địa phương. Tuy nhiên, có người dân chủ động tự mang đi đính chính, cũng có người không đính chính. Nhưng sổ cấp vượn hạn mức mang ra đăng ký biến động thì buộc phải thực hiện đính chính về hạn mức quy định hiện hành.
Cũng theo vị đại diện huyện Ba Vì, TP Hà Nội chỉ đạo, tới đây, khi thực hiện bản đồ địa chính mới, sẽ đính chính hàng loạt…
Ông Ngô Mạnh Hùng, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tại huyện Thạch Thất cho hay, đơn vị không thống kê được giao dịch đất vượt hạn mức vì người dân giao dịch bên ngoài, cũng không thống kê được số lượng hồ sơ đã giải quyết.
Còn huyện Sóc Sơn cho biết, đã ban hành quy trình nội bộ giải quyết thủ tục điều chỉnh mục đích sử dụng đất (điều chỉnh hạn mức đất ở) đối với 10.000 thửa đất được cấp giấy chứng nhận vượt hạn mức đất ở. Hiện đã điều chỉnh được hàng trăm trường hợp.
Tuy nhiên, khi số lượng sổ trên chưa được xử lý triệt để, vẫn được mang ra chào bán rầm rộ thì vẫn có thể mang lại rủi ro cho người mua.
Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng luật sư Trung Hòa khuyến cáo, nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần phải tìm hiểu kỹ quy định về hạn mức. Hiện nay TP Hà Nội quy định (Quyết định 20) các phường, tối thiểu 30m2, tối đa 90m2; các xã giáp ranh các huyện và thị trấn 60 – 120m2; các xã vùng đồng bằng 80 – 180m2; vùng trung du 120 – 240m2; các xã miền núi 150 – 300m2…
“Nếu những thửa đất vượt quá số hạn mức trên, người mua cần hết sức cẩn thận. Tốt nhất nên đến Ủy ban nhân dân huyện, xã, phường, văn phòng đăng ký đất đai, luật sư để được tư vấn, hướng dẫn. Tránh thấy đất rẻ “ôm” vào để rồi mang nợ”, luật sư khuyến cáo.