Quy định đã có nhưng thiếu phương pháp
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề cập tới quyền của Nhà nước với nội dung: Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
Nhiều dự án bất động sản dọc theo Đại Lộ Thăng Long tăng giá mạnh, chủ đầu tư hưởng lợi nhưng Nhà nước chưa thu được phần giá trị tăng thêm này
Nội dung này không có gì mới mẻ bởi đã được quy định ở các văn bản luật trong quá khứ như Luật Đất đai 2003, quy định: “Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.
Khoản 2, Điều 19, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.
Nhưng chính sách thu hồi đất chưa làm toát lên được nội dung người đầu tư bất động sản, mua đất được hưởng lợi từ sự đầu tư hạ tầng của Nhà nước ra sao? Cách xác định thế nào? Nếu được hưởng lợi thì nghĩa vụ tài chính từ phần hưởng lợi đó phải đóng góp bao nhiêu?
Điều đặc biệt là không có phương pháp, công cụ, nền tảng công nghệ, dữ liệu giá để tạo động lực áp dụng cho quy định đó, khiến suốt 20 năm qua công cụ điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai hầu như không mang lại hiệu quả cao.
Luật sư Vũ Ngọc Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bắc Việt Luật
“
Khoản 10, Điều 16 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai:
“Quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.
”
Công cụ điều tiết giá trị tăng thêm phải công bằng
Các công cụ hiện hành để điều tiết giá trị tăng thêm của bất động sản cũng chỉ dừng lại ở công cụ thuế như thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất hiện hành 20% phần thu nhập chịu thuế).
Nhưng người bán là doanh nghiệp và người bán là cá nhân đã không có sự công bằng. Một công ty do hoạt động kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ họ có thể đưa vào chi phí hợp lý được nhiều khoản chi phí cho thương vụ mua bán bất động sản đó là triệt tiêu thu nhập chịu thuế và tất nhiên thuế suất áp dụng chỉ là trên mức thu nhập chịu thuế mà doanh nghiệp phải chịu.
Ngược lại, với nhà đầu tư cá nhân lại không thể thực hiện được điều này bởi cơ chế áp cứng thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản là 2% và họ luôn phải nộp khoản này dù thương vụ đầu tư có lỗ hay lãi.
Do vậy, điều tiết giá tăng thêm bằng công cụ thuế cũng cần áp dụng đồng bộ và công bằng. Về cơ bản thì có lãi mới đóng thuế và nếu lỗ sẽ được khấu trừ thuế. Việc áp đặt 2% thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân dù lãi hay lỗ so với 20% thu nhập chịu thuế chỉ khi có lãi của doanh nghiệp đầu tư đã tạo ra điểm vênh và không công bằng trên thị trường. Nếu không có sự đồng bộ tốt trong mọi yếu tố điều tiết giá đất tăng thêm thì việc áp dụng sâu vào thị trường lại sinh ra những tồn tại pháp lý khác cần xử lý trong tương lai.
Hơn nữa, công cụ thuế chỉ dừng lại ở mức “giá khai báo” bởi bên mua, bên bán. Chưa có dữ liệu, công cụ nào để đánh giá theo giá thị trường nên mức khai báo thường hai bên giao dịch thỏa thuận ở mức thấp (bằng giá khung quy định hoặc cao hơn một phần nhỏ so với khung giá đất ở địa bàn đang giao dịch, nhiều trường hợp khai báo mức thấp hơn cả giá khung và chỉ là con số biểu tượng).
Dữ liệu tập trung là chìa khoá?
Với công nghệ hiện đại, Blockchain có thể giúp chúng ta số hóa bất động sản (tài sản) và quản lý dữ liệu thực công khai, minh bạch và không có khả năng thay đổi, gian lận trong tương lai. Mọi giao dịch được ghi nhận trên các chuỗi khối, sổ cái và tồn tại vĩnh viễn mà không thể sửa, xóa được. Khi đó thị trường sẽ rất sạch và tích cực.
Cần có được dữ liệu giá chính xác, minh bạch, công khai, công bằng thì chúng ta phải áp dụng đồng bộ nhiều biện pháp. Cụ thể ví dụ như: Xây dựng dữ liệu giá phi tập trung;
Định giá bằng đa phương pháp để xác định giá trị thực;
Điều tiết giá trị tăng thêm bằng công cụ thuế giữa nhà đầu tư là tư nhân và doanh nghiệp;
Ít thay đổi quy hoạch vĩ mô, chỉ thay đổi chi tiết quy hoạch ổn định mỗi 10-20-50 năm; Khi có thay đổi quy hoạch về hạ tầng cần định giá lại đất;
Kết hợp dữ liệu đồng bộ giữa môi giới – sàn giao dịch bất động sản – ngân hàng – phòng công chứng – đơn vị quản lý đất đai và trên một cổng thông tin nhất quán phi tập trung bằng công nghệ Blockchain;
Số hóa căn cước tài sản, mã hoá QR với những đất, bất động sản đã có giao dịch lần đầu và liên tục cập nhật khi có biến động giá giao dịch;
Hoàn thiện đặt tên, đặt số cho các bất động sản theo tuyến đường, khu dân cư đồng bộ, không trùng lặp và bắt đầu từ dữ liệu của loại đất mới được hoàn thiện và mua bán lần đầu…
Có lẽ câu chuyện này còn bàn rất lâu và có kế hoạch dài hạn để thực hiện nó. Việc quản lý dữ liệu giá, dữ liệu quy hoạch, dữ liệu về định danh đất, thửa đất cơ chế báo cáo, kiểm tra, công cụ thuế, công cụ điều tiết thị trường và đặc biệt là áp dụng công nghệ.
Chúng ta sẽ hy vọng trong 10 năm tiếp theo, sẽ có một thị trường bất động sản công bằng, đúng nghĩa thị trường, đồng thời tránh thất thu nguồn thuế.