Cung không đáp ứng nổi cầu là tình trạng của thị trường nhà ở xã hội hiện tại. Một số căn hộ cũ thuộc phân khúc này đã tăng giá gấp đôi sau 7 năm.
“28 triệu đồng/m2 thì không xứng đáng được gọi là nhà xã hội, đã vậy đây còn là căn hộ cũ”, anh Văn Hùng (40 tuổi, nhân viên bảo vệ) không giấu nổi vẻ thất vọng trong giọng nói của mình sau hơn 3 tháng chật vật tìm mua căn hộ giá rẻ.
Trước đó, một người bạn của anh Hùng đã mua căn hộ tại dự án Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội) với giá khoảng 13 triệu đồng/m2 cách đây 6 năm.
Anh Hùng nghĩ rằng chung cư sẽ xuống cấp theo thời gian và hơn hết, đây là nhà ở xã hội nên giá không thể tăng quá cao. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh điều ngược lại. Mức giá của nhà ở xã hội đã liên tục tăng trên thị trường thứ cấp và lập đỉnh mới trên thị trường sơ cấp.
“Đỏ mắt” tìm căn hộ giá rẻ
Khác với anh Hùng, chị Mai Anh (38 tuổi, giáo viên mầm non tại Hà Nội) lại chủ động tìm kiếm các dự án nhà ở xã hội mới. Tuy nhiên, hành trình tìm nơi an cư của chị cũng không hề dễ dàng.
“Môi giới có chia sẻ cho tôi về dự án NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Giá gốc của chủ đầu tư dao động 19-20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những môi giới này nói tôi phải đóng thêm phí làm hồ sơ khoảng 280 triệu đồng”, chị Mai Anh cho biết.
Nhân viên môi giới nói với chị Mai Anh rằng hiện chủ đầu tư đang nhận được hàng chục nghìn hồ sơ gửi về. Nếu chị không sớm “làm hồ sơ” thông qua sàn giao dịch, việc mua nhà sẽ rất khó khăn, đặc biệt là khi chị có hộ khẩu ở Hà Nội.
.png)
“Họ bảo vì đây là suất ngoại giao nên mức giá sẽ chênh khoảng 4 triệu đồng/m2 so với giá gốc của chủ đầu tư. Hiện một căn hộ 68 m2, 2 phòng ngủ, tại dự án này lên tới 1,63 tỷ đồng”, chị Mai Anh chia sẻ.
Một cá nhân làm việc tại sàn giao dịch ở quận Đống Đa (Hà Nội) cho biết với phí “lót tay” 170-350 triệu đồng, một số người vẫn có thể mua nhà ở xã hội một cách bình thường.
Người này còn cho biết việc giá nguyên vật liệu và nhân công tăng cùng với đó là sự khống chế về mức lợi nhuận của Nhà nước đã khiến nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chịu thiệt thòi.
Theo khảo sát của Zing, căn hộ tại dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) trước năm 2018 có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, nay giá trên thị trường thứ cấp đã lên tới 23-27 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội IEC Residences Tứ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội) có giá 16-17 triệu đồng/m2 vào thời điểm năm 2021, hiện tại giá đã lên tới 24-27 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác như nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) có giá 14 triệu đồng/m2 vào năm 2016. Tuy nhiên, mức giá đã bị đẩy lên thành 30 triệu đồng/m2 sau 7 năm. Dự án khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có giá khởi điểm chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2 vào năm 2016 nhưng nay giá đã tăng lên mức 31 triệu đồng/m2.
Điều gì khiến giá tăng cao?
Lý giải về việc giá nhà ở xã hội ngày càng tăng cao, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam, đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính.
Đầu tiên là về vấn đề pháp lý. Thời gian phê duyệt cấp phép dự án kéo dài đã làm gia tăng các khoản chi phí khác, bao gồm lãi vay, chi phí vận hành, chi phí cơ hội… Tất cả các hạng mục trên đã làm độn giá bán của sản phẩm.
.jpeg)
Lãi suất tăng cao khiến các chủ đầu tư buộc phải tăng giá sản phẩm của mình. Ảnh: Thạch Thảo.
“Tiếp theo là vấn đề nguồn vốn. Trong đó bao gồm việc lãi suất ngân hàng tăng mạnh, các kênh huy động vốn khác cũng trở nên đắt đỏ…”, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ với Zing.
Cuối cùng là do chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá đất cùng chi phí nhân công và nguyên vật liệu (sắt, thép, cát, xi măng…) đều đã tăng mạnh trong thời gian qua.
“Bên cạnh đó, chúng ta vẫn chưa có nhiều cơ chế chính sách hỗ trợ, hướng dẫn áp dụng các gói vay ưu đãi cho nhà đầu tư khi tham gia phát triển nhà ở xã hội. Điều này khiến giá của phân khúc này khó giảm nhiệt”, ông Võ Hồng Thắng cho biết.
Đánh giá về biến động giá của nhà ở xã hội trong tương lai, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhận định mức giá sẽ khó có chiều hướng giảm.
Điều này xuất phát từ việc phân khúc này vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay từ 8,7%/năm (3 năm) vẫn đang ở mức cao đối với các chủ đầu tư.
Ngoài ra, thủ tục cấp phép dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập và làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự án.
“Thời gian gần đây, Nhà nước liên tục có những văn bản tháo gỡ, thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư lớn, uy tín đã cam kết tham gia phát triển phân khúc này. Vì vậy, nguồn cung mới có thể tăng nhưng sẽ khó có sự đột biến”, ông Thắng nhận định.
Trước tình trạng một số sàn giao dịch bất động sản yêu cầu người mua phải có “phí lót tay” khi mua nhà ở xã hội, ông Thắng cho rằng đây là một việc làm trái quy định pháp luật và đẩy hoàn toàn rủi ro về phía người mua nhà. Trên thực tế, thị trường đã ghi nhận không ít trường hợp đáng tiếc liên quan đến vấn đề này.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới trong năm 2022. Tình trạng ảm đạm tiếp tục kéo dài đến quý I năm nay và không chỉ dừng lại đối với phân khúc căn hộ giá rẻ.
Báo cáo của BHS cho biết Hà Nội không có dự án chung cư mở bán mới trong 3 tháng đầu năm. Hiện đa số nguồn cung mới đều đến từ các đợt mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu.
Riêng với phân khúc căn hộ hạng C tại TP.HCM, báo cáo của DKRA cho biết thị trường không ghi nhận dự án nhà ở thương mại mới có giá dưới 35 triệu đồng/m2 trong suốt 3 năm qua.
Trong khi đó, xét về nguồn cầu, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu số hàng tồn kho là những căn hộ khoảng 2 tỷ đồng hoặc nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ cần mở bán một ngày là hết sạch.
Không chỉ vậy, ông Đính còn nhận định nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao. Nhiều người đã tiết kiệm tiền cả chục năm và sẽ “xuống tiền” ngay lập tức khi sản phẩm có giá tốt.