Đẩy khó về phía người dân
Để giúp doanh nghiệp thuận lợi trong kinh doanh bất động sản, người mua nhà sớm tiếp cận được căn hộ, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Dự án Athena Xuân Phương bàn giao từ năm 2019, nhưng đến nay cư dân chưa được cấp sổ đỏ
Trong đó có quy định, cho phép chủ đầu tư thu tiền theo tiến độ xây dựng đến 95% (Điều 57) trước khi cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).
Luật này cũng quy định, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người mua, người thuê mua nhà ở.
Thế nhưng thời gian qua, dường như quy định này đã tạo ra “khe hở” dẫn đến việc, chủ đầu tư nhiều dự án chung cư đã thu tiền đến 95%, đưa cư dân vào ở nhưng chưa hoàn thành trách nhiệm việc cấp sổ đỏ.
Đơn cử như Dự án Athena Complex Xuân Phương, phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, do Công ty Cổ phần Thương mại – Xây dựng 379 làm chủ đầu tư. Dự án này bàn giao căn hộ từ năm 2019, nhưng đến nay, cư dân vẫn trầy trật đòi sổ, băng rôn được treo đỏ toà.
Trao đổi nhanh với PV Báo Giao thông, lãnh đạo phường Phương Canh cho biết, chủ đầu tư Athena Complex Xuân Phương chưa hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp sổ.
Chung cư New Horizon City 87 Lĩnh Nam (phường Mai Động, quận Hoàng Mai, Hà Nội) do Công ty cổ phần Xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) làm chủ đầu tư cùng cảnh ngộ. Hơn 500 hộ dân tại chung cư này đang bị tạm dừng tiếp nhận hồ sơ dù đã về ở từ năm 2017.
Tương tự, Chung cư Phú Thịnh Green Park (Hà Đông) cũng vừa diễn ra tình trạng căng băng rôn. Một cư dân bức xúc, “việc hứa hẹn của chủ đầu tư Phú Thịnh về việc cấp sổ hồng sau khi nhận bàn giao nhà đến nay đã chậm gần 1 năm. Ngoài ra, chúng tôi quá bức xúc khi phía chủ đầu tư không hề có thiện chí lắng nghe cư dân mà ngược lại còn áp đặt, yêu cầu về việc thu phí cao trong khi hạ tầng tại đây không đủ đáp ứng như các chung cư khác”…
Đáng nói, những dự án này đã được Sở Xây dựng thẩm định pháp lý, đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (Điều 55), nhưng khâu thẩm định này không đảm bảo người mua nhà được cấp sổ đỏ. Và những “khe hở” này tiếp tục được duy trì trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Điều 25, 26, 27.
Giảm tỷ lệ thu tiền trước, đánh giá uy tín chủ đầu tư
Chia sẻ với PV Báo Giao thông, TS Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, nguyên nhân phổ biến dẫn đến tình trạng chậm cấp sổ đỏ là: Nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất, chưa có nghiệm thu PCCC theo quy định, xây dựng sai so với giấy phép, thay đổi công năng…
Quá trình xây dựng có những nguyên nhân khách quan như công nghệ xây dựng thay đổi, nhưng phần nhiều do phía chủ đầu tư làm không đúng so với những gì được phê duyệt ban đầu hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ.
Đáng nói, rủi ro trên lại “đổ” đầu những người mua nhà khi đã hoàn thành nghĩa vụ. Và khi đã thanh toán đến 95%, người dân rơi vào tình trạng buộc phải sống trong những ngôi nhà không có sổ. Trong khi đó, các chủ đầu tư như vô can, số tiền 5% nộp sau khi cấp sổ lại không ảnh hưởng nhiều đến chủ đầu tư.
Do đó, ông Lượng cho rằng, Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần phải thay đổi, giảm tỷ lệ thu tiền trước từ 95% xuống 70% giá trị căn hộ. 30% còn lại người mua nhà sẽ đóng sau khi được bàn giao sổ.
Theo ông Lượng, khi giảm tỷ lệ thu tiền trước sẽ nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, buộc các chủ đầu phải thực hiện nghiêm túc, tuân thủ hợp đồng đã ký để lấy nốt số tiền còn lại. Trong trường hợp bất khả kháng, có sự thay đổi trong thi công, thiết kế căn hộ, cần báo trước và thoả thuận cho người mua nhà. Đồng thời, cũng cần quy định về đánh giá năng lực, giảm trừ điểm cộng đối với các chủ đầu tư xảy ra tình trạng chậm cấp sổ cho cư dân khi tham gia đấu giá, thực hiện các dự án khác.
Ông Lượng cũng cho rằng, cần quy định trách nhiệm người mua nhà, khi đã có sổ, người mua nhà không nộp nốt số tiền còn lại trong khoảng 3 tháng. Chủ đầu tư có quyền huỷ hợp đồng, bán nhà cho bên khác nếu trong khoảng 3 tháng đó người mua nhà không thanh toán nốt số tiền và nhận nhà. Người mua nhà phải chịu trách nhiệm về số tiền chủ đầu tư đã bỏ ra để làm sổ cùng các phí liên quan.
Một góp ý khác cho rằng, cần nâng cao chất lượng thẩm định của Sở Xây dựng với dự án đưa vào kinh doanh. Thay vì chỉ nghiệm thu xong phần móng như quy định hiện hành, thì bổ sung vào Điều 25 Dự Thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Sở Xây dựng thẩm định đầy đủ, đồng bộ tài chính về đất, giấy phép xây dựng, các thủ tục khác liên quan đến giao đất. Cần làm rõ trách nhiệm trong việc nghiệm thu PCCC gắn với chủ đầu tư, thay vì gắn với việc cấp sổ đỏ cho cư dân. Chỉ khi làm được như vậy mới không “đẩy” cư dân vào tình trạng “treo sổ đỏ”.
Trước đó, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng cho rằng, cơ quan Nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng gồm người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước có liên quan, không thể để mối quan hệ “tay ba”.
Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.
Cơ quan Nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho khách hàng; đồng thời, chỉ đạo cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể nhằm giải quyết triệt để các vi phạm.
Chủ đầu tư phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua.