Bóc lí do mặt bằng khách sạn ở “đất vàng” TP.HCM ồ ạt rao bán, sang nhượng

Chuyên gia cho rằng làn sóng rao bán, sang nhượng mặt bằng khách sạn ở trung tâm TP.HCM không chỉ do ảnh hưởng dai dẳng của “cú đấm” Covid-19 mà còn bởi sự xuất hiện của phương thức kinh doanh mới, thu lời từ các thương vụ sang nhượng mặt bằng.

Cận kề dịp lễ 30/4-1/5, các mặt bằng khách sạn nằm trên các tuyến phố sầm uất ở trung tâm TP.HCM ồ ạt sang nhượng, rao bán. Ảnh: Bá Di

Làn sóng bán tháo từ trên mạng đến thực tế

“Làn sóng” rao bán, sang nhượng mặt bằng khách sạn ở “đất vàng” TP.HCM không chỉ rầm rộ trên các diễn đàn mạng mà còn có thể quan sát thực tế trên những tuyến phố sầm uất ở trung tâm thành phố.

Hình ảnh băng rôn xanh đỏ, giấy dán quảng cáo cho thuê mặt bằng khách sạn cho thấy sự hụt hơi của ngành dịch vụ du lịch một năm sau khi dịch Covid-19 đi qua. Tình trạng diễn ra trên các con phố “vàng” đối với loại hình kinh doanh lưu trú ngắn ngày như Đồng Khởi, Lê Thị Riêng, Phạm Ngũ Lão, Lý Tự Trọng, Thái Văn Lung,…

Một khách sạn có diện tích lớn trên đường Đồng Khởi ngập tràn sắc đỏ của các tờ dán quảng cáo cho thuê. Ảnh Bá Di

Các khách sạn được rao bán, chuyển nhượng mặt bằng từ các cơ sở hạng sang 4 sao với hàng trăm phòng đến các cơ sở hostel (nhà nghỉ) cỡ nhỏ. Trong đó, có thể kể đến như tòa khách sạn mặt tiền đường Lý Tự Trọng (phường Bến Thành, quận 1) cao 17 tầng với công suất phục vụ 128 phòng rao bán với mức giá 980 tỉ đồng. Hay khách sạn khác ở Thái Văng Lung quy mô 12 tầng, 70 phòng cũng tìm chủ mới với mức giá lên tới 370 tỉ đồng. Với các khách sạn nhỏ hơn thì mức giá dao động từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng tùy theo số phòng, diện tích và vị trí.

Quảng cáo rao bán khách sạn trên các trang giao dịch bất động sản trực tuyến

Với sản phẩm cho thuê, mức giá để sử dụng khách sạn Amore Saigon Hotel hàng tháng theo lời môi giới là khoảng 7.000 USD (tương đương 165 triệu đồng). Khách sạn này có mặt tiền đường Nguyễn Trãi (Quận 1, TP.HCM) với quy mô 15 phòng.

Vị môi giới này hé lộ, mặt bằng này đã bị bỏ trổng trong thời gian dài. Chủ nhà chấp nhận tách tầng trệt của tòa nhà cho khách thuê kinh doanh bán lẻ với mức giá khoảng 4.000 USD/tháng (khoảng 93 triệu đồng).

“Cú đấm” Covid-19 và dư âm dai dẳng

Là một nhà đầu tư lâu năm với nhiều kinh nghiệm với các loại hình bất động sản cho thuê, ông Lê Quốc Kiên đưa ra ý kiến về tình trạng mặt bằng khách sạn ở trung tâm TP.HCM rao bán, sang nhượng không phải đơn thuần chỉ là hiện tượng mới đây mà đã có nhiều biến động từ thời điểm dịch Covid-19 bắt đầu có ảnh hưởng.

Theo ông Kiên, phân khúc khách sạn ở trung tâm TP.HCM phục vụ cho các nhóm khách hàng: Khách đi công tác, khách du lịch nước ngoài ở ngắn ngày, Việt Kiều về nước ở một vài tháng.

Khách sạn ở khu vực trung tâm TP.HCM phụ thuộc vào nhóm khách du lịch ngoại quốc và Việt kiều về nước. Ảnh: Bá Di

Giai đoạn dịch bệnh 2020-2021, các khách sạn mất hẳn hai nhóm khách rất đông là khách du lịch nước ngoài ở ngắn ngày và Việt Kiều về nước, bên cạnh chi phí công tác cho nhân viên cũng bị hạn chế. Do đó rất nhiều đơn vị thuê khách sạn kinh doanh phải trả nhà cho chủ trong giai đoạn này, và chủ nhà gần như không tìm được người có nhu cầu thuê.

Để cầm cự qua thời gian này, nhiều chủ nhà chấp nhận giảm mạnh giá thuê, thay đổi chỉ tiêu cho thuê khách sạn thành sản phẩm cho thuê dài ngày hoặc thậm chí đầu tư, thuê nhân công để tự vận hành cơ sở này.

Đến đầu năm 2022, tình hình dịch bệnh được kiểm soát, các chủ nhà đẩy mạnh hoạt động cho thuê tuy nhiên không thu lại được kết quả kì vọng. Lí do bởi chủ nhà muốn khôi phục lại mức giá trước thời kì dịch bệnh trong khi 2 nhóm khách chính vẫn chưa quay lại, các đơn vị kinh doanh khách sạn chưa tìm được tín hiệu an toàn để hoạt động trở lại nên vẫn chưa mặn mà thuê lại mặt bằng. Tình trạng kéo dài cho tới nay.

Tình trạng mặt bằng kinh doanh khách sạn bị bỏ trống kéo dài từ 2021 đến nay. Ảnh minh họa: Bá Di

Đối với những đơn vị vận hành kinh doanh trên mặt bằng tự sở hữu, do không phải gánh chi phí thuê địa điểm nên vẫn có kế hoạch tiếp tục hoạt động để duy trì thương hiệu, chờ đợi tín hiệu tích cực của ngành du lịch sau khi dịch bệnh đi qua. Tuy nhiên chi phí vận hành và nhân công quá lớn trong khi sức phục hồi của ngành du lịch chưa đạt kỳ vọng. Với mức lợi nhuận không đủ bù chi phí vận hành, nhiều chủ sở hữu khách sạn quyết định cho thuê địa điểm, thậm chí rao bán mặt bằng để chuyển hướng kinh doanh.

Theo số liệu của Tổng Cục du lịch, Trong năm 2022, Việt Nam chỉ đón khoảng 3,4 triệu lượt khách khó có thể so sánh với con số 18 triệu của năm 2019. Trong cơ cấu khách quốc tế, lượng khách Trung Quốc luôn chiếm thị phần lớn nhất. Tuy nhiên, dưới tác động của chính sách Zero Covid, lượng khách Trung Quốc giảm mạnh, từ 5,8 triệu lượt khách (2019) xuống chỉ còn 71 ngàn lượt khách (2022).

Góc khuất của “bức tranh thị trường”

Trong thời điểm hoạt động kinh doanh chính thua lỗ kéo dài, một số chủ mặt bằng và các đơn vị kinh doanh đã tìm ra phương án thay thế để có thể tạo lợi nhuận cho các mặt bằng “đất vàng” này.

Ông Kiên cho biết, các đơn vị kinh doanh theo mô hình “Thuê nhà nguyên căn, cải tạo sửa chữa thành phòng cho thuê dài ngày hoặc căn hộ dịch vụ, sau đó sang nhượng” đã đẩy mạnh hoạt động đầu năm 2022 khi giá mặt bằng khách sạn giảm mạnh.

Các đơn vị này thu lời từ việc cung cấp các sản phẩm đã hoàn thiện cho các đơn vị muốn kinh doanh khách sạn nhưng thiếu kinh nghiệm, sẵn sàng bỏ tiền để tiết kiệm thời gian bài trí, thiết kế. Trong bối cảnh kinh doanh khách sạn không khả quan, các đơn vị “chân ướt, chân ráo” sớm nản lòng với loại hình cho thuê ngắn ngày nên đã quyết định trả/sang nhượng mặt bằng trong thời gian ngắn.

Nhiều mặt bằng đổi chủ trong thời gian ngắn tạo nên bức tranh mang màu u ám của thị trường kinh doanh dịch vụ. Ảnh Bá Di

“Làn sóng” sang nhượng mặt bằng mang đến lợi nhuận không nhỏ cho các đơn vị phân phối, song cũng gây ảnh hưởng tiêu cực lên tâm lý của các đơn vị kinh doanh khách sạn. Trên thực tế, bức tranh sang nhượng nóng trên thị trường bất động sản không phản ánh đúng tình hình của thị trường kinh doanh dịch vụ lưu trú.

“Nhiều người thấy thông tin rao sang nhượng liên tục nhầm tưởng chắc do thị trường không tốt, kinh doanh thua lỗ, nhưng thực tế việc sang nhượng này nằm trong chủ đích từ đầu của các đơn vị phân phối mặt bằng, sản phẩm bất động sản”, ông Kiên cho biết.

Số liệu từ Tổng cục Du lịch cho thấy, 3 tháng đầu năm 2023 lượng khách đến Việt Nam đạt 2,7 triệu lượt. Con số này chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2019 nhưng lại gấp 29,7 lần so với năm 2022.

Các chỉ số phục hồi không quá sáng sủa do thiếu hụt lượng khách Trung Quốc (chỉ bằng 1/10 năm 2019). Tuy nhiên các lượng khách đến từ Hong Kong, Singapore và Nhật Bản tăng lên đáng kể với mức tăng lần lượt là 58,8% 36,8% và 28,5%. Đặc biệt Việt Nam vẫn duy trì sức hút với du khách Hàn Quốc với hơn 500 ngàn lượt khách đến chỉ trong 3 tháng đầu năm.

Lượng khách du lịch ngoại quốc đã phục hồi đáng kể trong 3 tháng đầu năm 2023. Ảnh: Bá Di

Dưới góc nhìn của cơ quan quản lý, tình hình kinh doanh không chỉ là yếu tố duy nhất mang đến gam màu xám cho thị trường kinh doanh khách sạn trong thời điểm hiện tại.

Phát biểu tại buổi tọa đàm “Thực trạng và giải pháp trong hoạt động kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch vừa và nhỏ trên địa bàn TP.HCM” chiều 23/3 vừa qua, bà Bùi Thị Ngọc Hiếu, Phó giám đốc Sở Du lịch TPHCM, cho biết tình trạng khách sạn đóng cửa tạm dừng kinh doanh hoặc thay đổi loại hình kinh doanh xuất hiện sau khi công tác kiểm tra, quản lý được thắt chặt. Nhiều cơ sở kinh doanh lưu trú chưa đáp ứng đầy đủ tiêu chí về kinh doanh dịch vụ lưu trú theo quy định, tập trung ở tiêu chí an ninh, bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy…

Nhiều mặt bằng đóng cửa để thi công do chưa đạt tiêu chuẩn vận hành. Ảnh Bá Di

Trên thực tế, bấp chất ảnh hưởng của dịch Covid-19, tổng lượng khách du lịch đến TP.HCM trong năm 2022 đã tăng 271% so cùng kỳ năm 2021, tổng thu du lịch đạt gần 131.140 tỉ đồng (tăng 196,4% so với năm 2021).