Chủ đầu tư “quay xe”, ngân hàng tăng nhóm nợ
Chị M.H. là chủ một thẩm mỹ viện tại TP.HCM cho biết, cách đây 2 năm chị có đặt mua một căn biệt thự liền kề tại Aqua City của Novaland tại Đồng Nai.
Khi tới thăm dự án, chị thấy quy mô lớn, nhà mẫu đẹp, vị trí di chuyển về TP.HCM chỉ khoảng 30 phút…
“Chủ đầu tư có uy tín, đã có nhiều dự án bàn giao cho khách hàng tại TP.HCM và nhiều tỉnh khác. Với một căn biệt thự liền kề, vị trí đẹp, hạ tầng giao thông tốt thì giá 10 tỷ đồng là hợp lý”, chị H. kể về lý do đã xuống tiền 15%, tương đương 1,5 tỷ đồng và được hỗ trợ vay 50% số tiền còn lại. Lãi hàng tháng (hơn 40 triệu đồng) tự động chủ đầu tư sẽ trả nên không cần phải suy nghĩ gì.
Khách hàng tham quan sa bàn dự án do Novaland làm chủ đầu tư. Ảnh: Quỳnh Trần
“Chính sách ưu đãi của chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà khiến tôi quyết định đầu tư dự án này. Với vị trí và tiện ích như vậy, chẳng lẽ sau 3 năm tới không thể lời 10%?”, chị M.H. nói.
Tương tự, anh N.T.T. ngụ tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cho hay, ngay sau khi thăm dự án tại Khu khoáng nóng Bình Châu (Bà Rịa – Vũng Tàu), anh quyết định đầu tư căn biệt thự 1 trệt 2 lầu.
Khu này đã đi vào hoạt động nhiều năm nay và khi Novaland mua lại đã mở rộng quỹ đất, phát triển dự án, được coi là hàng hiếm tại khu vực.
Tổng diện tích biệt thự gần 200m2, theo cam kết giao thô có giá trên 11 tỷ đồng. Anh T. chỉ cần vào tiền chưa tới 2 tỷ đồng, số tiền còn lại trên 5,5 tỷ đồng ngân hàng giải ngân, không trả lãi vay cho đến khi nhận nhà.
“Nếu đúng tiến độ năm 2024 nhận nhà thì chí ít cũng lời được vài tỷ”, anh T. nói.
Không chỉ anh T., chị M.H., nhiều người còn đầu tư 1 – 2 sản phẩm tại các dự án này để mong kiếm tiền lời về sau.
Tuy nhiên, mọi toan tính của những nhà đầu tư đã bị đảo lộn. Khoản lời “đếm cua trong lỗ” của họ chưa thấy đâu, song gánh nặng nợ nần đã hiện hữu khi mới đây, ngày 12/2, Tập đoàn Novaland bất ngờ thông báo tạm hoãn trả lãi vay thay cho khách hàng theo thỏa thuận ban đầu.
Lý do Novaland đưa ra là thanh khoản và dòng tiền của công ty đều gặp khó khăn ngoài tầm kiểm soát. Nghĩa là khách hàng phải thay chủ đầu tư trả lãi cho khoản vay của mình.
Được biết dự án này, khách hàng vay chủ yếu từ VPbank, Vietinbank.
Chị H.M. cho biết, do tin tưởng vào chính sách của Novaland, nên khi chủ đầu tư “quay xe”, chị đã bị động về tài chính, nhiều tháng nay không trả được lãi.
Hiện, chị đã bị ngân hàng chuyển từ nợ nhóm 1 sang nhóm 2 và rất khó khăn trong các giao dịch khi cần vốn làm ăn: “Ngân hàng gửi thông báo nhắc nợ liên tục, cử nhân viên gọi điện truy vấn… rất mệt mỏi, không ăn ngủ được”.
Nhà đầu tư thiệt kép
Hành động “quay xe” của Novaland không chỉ đẩy nhiều khách hàng vào tình cảnh mắc kẹt, mà còn khiến cả loạt nhà đầu tư bất động sản lo lắng.
“
Để tìm ra hướng giải quyết phù hợp nhất cho người mua nhà, cần xem xét tới thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng liên quan đến việc hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư.
Nếu có cơ sở để khẳng định việc nhà đầu tư không tiếp tục hỗ trợ người mua về lãi suất là vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên mua có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Bộ luật Dân sự.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội)
”
Vì chính sách chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% cho khách hàng đến khi nhận nhà không chỉ là “sản phẩm” của riêng Novaland, mà còn được nhiều chủ đầu tư bất động sản khác áp dụng, trong đó có hàng loạt tên tuổi lớn.
Thực tế, chính sách này được đưa ra nhằm kích cầu thị trường bất động sản sau một thời gian dài ảm đạm vì Covid-19.
Từ năm 2021, nhiều dự án căn hộ đua nhau đưa ra chính sách ưu đãi cực lớn, chẳng hạn như khách hàng chỉ cần thanh toán 15% vốn tự có, ngân hàng hỗ trợ vay 80% với lãi suất 0% trong 24 tháng.
Khách hàng còn được miễn trả nợ trước hạn và ân hạn nợ gốc 36 tháng.
Như vậy, với những căn hộ gần 80m2 có giá khoảng 4,6 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần vào tiền chưa tới 800 triệu đồng cho đến khi nhận nhà là xong.
Hay như tại Khu đô thị Aqua City (Đồng Nai), một căn shophouse chỉ cần thanh toán 30% cho đến khi nhận nhà, phần còn lại chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0%.
Chủ đầu tư còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận lên tới trên 1 tỷ đồng/năm và thuê lại liên tục trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà.
Ở nhiều dự án khác, khách hàng mua căn hộ chỉ cần đóng 15%/tổng giá trị, còn lại được vay tối đa 80% cho tới khi nhận nhà, 5% còn lại khi nào có thông báo làm sổ thì đóng.
Chủ đầu tư cũng hỗ trợ lãi suất 0% cho khách hàng mua nhà. Các ngân hàng đang giải ngân cho khách hàng là Techombank, Vietcombank, MBbank…
Theo một chuyên gia kinh tế, bản chất khoản hỗ trợ lãi suất mà chủ đầu tư cam kết là tiền của chính… khách hàng, vì toàn bộ khoản chi phí này đã được tính vào giá bán nhà.
Chẳng hạn một căn nhà được chủ đầu tư bán giá 10 tỷ đồng, khách hàng được ngân hàng cho vay 5 tỷ đồng, tiền lãi mỗi tháng khoảng 45 triệu đồng.
Như vậy, mỗi năm khách hàng phải đóng 540 triệu đồng tiền lãi, nhân với 2 năm liên tục, số tiền lên tới 1,1 tỷ đồng. Trong trường hợp này, giá bán nhà 10 tỷ đồng nói trên đã bao gồm 1,1 tỷ đồng tiền lãi vay và nhiều khoản chi phí khác như marketing, quản lý, xây dựng…
“Dĩ nhiên với những dự án đẹp, sản phẩm tốt, pháp lý tốt, thị trường tốt, tài sản đó tăng giá, khách hàng đầu tư sẽ có lời. Nhưng trong đầu tư luôn có những rủi ro. Như thời điểm hiện nay, thị trường ảm đạm, giá giảm, thì tiền lãi vay là một gánh nặng lớn”, vị chuyên gia nói.
Ngân hàng không thể đứng ngoài cuộc
Theo Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng luật sư Tinh Thông Luật, nguyên tắc kinh doanh bất động sản là các bên bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Hiện nay, để thu hút đầu tư vào dự án, các chủ đầu tư thường cam kết hỗ trợ lãi suất trong 1, 2 năm đầu. Đây là thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Như vậy, nghĩa vụ của chủ đầu tư trong trường hợp này sẽ được pháp luật ghi nhận.
Do đó, nếu vì lý do chủ đầu tư không hỗ trợ lãi suất dẫn đến người mua không thực hiện được nghĩa vụ với ngân hàng thì bước đầu tiên các bên có thể thương lượng. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên nào vi phạm sẽ phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, trong từng hợp đồng sẽ có những thỏa thuận cụ thể về quyền và nghĩa vụ, các trường hợp loại trừ trách nhiệm, nên người mua cũng cần nghiên cứu kỹ.
TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng, mọi cam kết trong hợp đồng đều là quy định mà các bên khi ký kết phải thực hiện. Khi một trong những điều khoản không được thực hiện thì đó là vi phạm hợp đồng. Nếu các bên không thỏa thuận được, có thể nhờ đến tòa án phân xử. “Theo nguyên tắc, ngân hàng phải bảo lãnh dự án. Khi ngân hàng đứng ra cam kết cho vay, vay thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai thì người mua nhà mới mua. Như thế để nói, ngân hàng không thể đứng ngoài cuộc hoặc chỉ xét trách nhiệm riêng chủ đầu tư.
Tuy nhiên, trách nhiệm ngân hàng đến đâu thì phụ thuộc vào hợp đồng đã ký giữa các bên, hợp đồng là cơ sở cao nhất để xác định trách nhiệm các bên. Do đó, khi các bên không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa kinh tế.
Đồng thời, cơ quan Nhà nước cũng có thể xem xét trách nhiệm của ngân hàng ở thời điểm cho vay, xem thời điểm đó, ngân hàng cho vay có đúng quy trình, quy định của pháp luật hiện hành hay không? Dự án có đủ điều kiện bảo lãnh hay không… ?”, TS. Lượng phân tích.
Nguyễn Hùng