Giới chuyên gia cho rằng sẽ không thể gỡ khó cho thị trường bất động sản nếu không giải quyết tốt thị trường tài chính, vì nó là hai mặt của một vấn đề. Thực tế cho thấy, mọi cuộc khủng khoảng tài chính trên thế giới đều bắt nguồn từ bất động sản.
TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, đã đưa ra nhận định trên tại buổi hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” diễn ra sáng 27/4 tại TP.HCM.
Bất động sản đóng góp gián tiếp đối với tăng trưởng kinh tế lên đến 25% vì ngành này liên quan đến hơn 50 ngành nghề kinh tế khác nhau. Đối với TP.HCM, trong chín nhóm ngành chủ lực, bất động sản đứng vị trí thứ tư.
Tăng trưởng kinh tế quý 1 của TP.HCM chỉ đạt 0,7%. Trong đó, nhóm ngành công nghiệp chỉ giảm nhẹ 0,8%, nhưng ngành xây dựng âm gần 20%, kéo cả khu vực này xuống. Sở dĩ ngành xây dựng âm nhiều như vậy vì thị trường bất động sản giảm hơn 16%.
“Về mặt vĩ mô, bất động sản không chỉ tác động đến các ngành kinh tế mà còn kéo theo thị trường tài chính khủng hoảng và sụp đổ, nếu như có vấn đề gì đó lớn. Bởi vậy, tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường bất động sản, nhưng chức năng nhà nước phải làm tròn vai trò để thị trường phát triển”, ông Lịch phát biểu.
TS Trần Du Lịch. Ảnh: Thanh Niên
Chưa bao giờ Chính phủ và các địa phương thể hiện nỗ lực trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường bất động sản như hiện nay. Nghị định 10 sẽ tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, ngân hàng cũng đang cố gắng kéo giảm lãi suất. Đây là những tín hiệu tích cực. Về vốn, trái phiếu, tín dụng, các giải pháp hiện nay đang được triển khai theo hướng tháo gỡ.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng không thể sửa luật kiểu như hiện nay mà phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật đang điều chỉnh thị trường bất động sản. Các luật tài chính, tín dụng, trái phiếu, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở… đang chồng chéo. Do vậy việc sửa đổi phải đặt trên hệ thống.
“Nếu vẫn cứ làm từng cái, thì sẽ gỡ cái này lại vướng cái khác”, ông Lịch phát biểu và cho rằng phải cố gắng có những chính sách không để bất động sản kéo theo bất ổn thị trường tài chính.
Tuy nhiên, để làm việc đó phải nhận diện được “bệnh” của thị trường bất động sản. Ông Lịch cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam cho đến nay vẫn méo mó về cung cầu, mất cân đối và kích thích đầu cơ.
Thực tế cho thấy thị trường chỉ “đóng băng” bán thành phẩm, các sản phẩm không đủ pháp lý thuộc phân khúc đầu cơ, phân khúc cao cấp. Riêng sản phẩm người tiêu dùng có khả năng thanh toán thì cung không đủ cầu. Bên cạnh đó, các sản phẩm bất động sản hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng nhu cầu người sử dụng và đã bị đẩy giá đất lên cao.
Các nhà kinh doanh bất động sản sử dụng công cụ tài chính thái quá là vốn vay mà không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Do sử dụng công cụ tài chính thái quá, nên từ quý 4/2022, nhiều doanh nghiệp bị tắc dòng vốn khi vốn chủ sở hữu không còn, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được, vay ngân hàng không được, người mua nhà không mua dẫn đến thị trường vào cảnh “đứng bánh”.
Ông Lịch đề nghị các doanh nghiệp bất động sản lớn phải tái cơ cấu trước để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Đồng thời, ông cho rằng mục tiêu cuối cùng vẫn là hướng tới phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững. Ở đó, các cơ quan quản lý phải làm tròn chức năng điều chỉnh các chính sách bất lợi để thị trường phát triển, gỡ vướng pháp lý, các giải pháp về vốn, tín dụng.