Mặc dù bất động sản châu Á – Thái Bình Dương (APAC) có tính biến động cao hơn so với các thị trường đã phát triển như Hoa Kỳ và châu Âu, nhưng hiện tại, khu vực này lại như một ngọn hải đăng ổn định với nhà đầu tư quốc tế.
Tính ổn định đáng ngạc nhiên
Hiệu suất hoạt động thời kỳ hậu Covid-19 của các quỹ bất động sản mở đã làm nổi bật sự ổn định giữa APAC và những thị trường còn lại trên thế giới như Mỹ và châu Âu.
Ian Schilling, Giám đốc quỹ Invesco Real Estate, cho biết: “Châu Á thường được các nhà đầu tư toàn cầu coi là thị trường dễ biến động hơn. Tuy nhiên, điều thú vị là lợi nhuận từ các quỹ cốt lõi tại đây trong vài năm qua lại ổn định hơn so với những khu vực còn lại”.
Schilling cho biết mục tiêu lợi nhuận của các quỹ bất động sản cốt lõi thường nằm trong khoảng từ 8% đến 11%. Thông thường, một nửa lợi nhuận đến từ thu nhập và nửa còn lại đến từ tăng trưởng vốn.
David Chen, người đứng đầu bộ phận bất động sản tại APAC của công ty quản lý tài sản JP Morgan Asset Management, cho biết: “Chính sự khác biệt đáng kể về lợi nhuận, đặc biệt là từ năm 2021 đến năm 2022, đã khiến mọi người nhận thấy vị thế của khu vực này”.
Các nhà quản lý quỹ tại APAC nói rằng, chỉ trong thời điểm căng thẳng thì những khác biệt mới trở nên nổi bật. Còn khi thị trường đang diễn biến bình thường, những khác biệt dễ bị bỏ qua, khiến lợi ích đa dạng của việc đầu tư vào bất động sản tại APAC không được đánh giá đầy đủ.
Một chuyên gia nói: “Trong bối cảnh các nhà đầu tư tìm cách đa dạng việc phân bổ để giảm thiểu rủi ro và theo đuổi các chiến lược mang lại thu nhập hơn thì các thị trường như APAC càng tăng tính hấp dẫn”.
“Ngoại trừ Trung Quốc, các thị trường tại APAC ít bị ảnh hưởng bởi Covid-19 và môi trường lãi suất hiện tại vì nhiều lý do. Thứ nhất, do những bài học quan trọng rút ra từ các cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và châu Á, mức nợ trong khu vực này nhìn chung thấp hơn các khu vực khác. Thứ hai, các chính phủ đã nhanh chóng áp dụng các biện pháp kiểm soát dịch bệnh chặt chẽ hơn, do đó chịu tác động trong thời gian ngắn hơn và có thể mở cửa lại nền kinh tế sớm hơn”.
Chuyên gia này nói thêm: “Tăng trưởng kinh tế của APAC nhìn chung cao hơn so với châu Âu và Hoa Kỳ, được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu ngày càng tăng và mức lạm phát thấp hơn”.
Châu Á dường như ít bị ảnh hưởng bởi áp lực lạm phát toàn cầu và hệ lụy của lãi suất tăng. Và mặc dù khu vực này có những căng thẳng địa chính trị riêng, nhưng lại cách xa cuộc xung đột của Nga với Ukraine.
“Một trong những lý do chúng tôi cho rằng phải đưa châu Á vào danh mục đầu tư cốt lõi toàn cầu là vì khu vực này, ở trong một số thời kỳ nhất định, ít bị ảnh hưởng bởi các xu hướng đang diễ ra ở châu Âu và Mỹ”, ông Chen nói. Hiện tại, châu Âu và Hoa Kỳ phải đối mặt với triển vọng kinh tế không chắc chắn và nhiều thách thức trong lĩnh vực ngân hàng.
Động lực đa dạng
Châu Á là một thị trường đa dạng, hoàn toàn khác với châu Âu hay Mỹ, với tăng trưởng lợi suất và đa dạng hóa tốt hơn so với Mỹ và châu Âu.
Các động lực tại thị trường này cũng rất đa dạng. Nhật Bản vẫn duy trì chính sách lãi suất thấp, trong khi Trung Quốc đang cắt giảm lãi suất để kích thích phục hồi sau đại dịch. Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, một động lực tăng trưởng quan trọng của thế giới và các nước láng giềng. Nhật Bản là nền kinh tế lớn thứ ba và lạm phát tương đối thấp. Thanh khoản và định giá bất động sản của Nhật Bản vẫn tiếp tục mạnh mẽ.
Tác động mạnh nhất của việc tăng lãi suất và lạm phát thể hiện ở Úc và Hàn Quốc. Mặc dù hai quốc gia này rất quan trọng, nhưng tác động kinh tế lên toàn khu vực lại không như Trung Quốc và Nhật Bản.
Giám đốc điều hành một công ty bất động sản toàn cầu, cho biết: “Bất động sản châu Á có khả năng phòng ngừa lạm phát tốt hơn. Hầu hết các quốc gia có hợp đồng thuê chỉ trong hai và ba năm, nên sẽ nhanh chóng đạt mức tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ trở lại nếu lạm phát tăng”.
“Một trong những lý do khác khiến bất động sản châu Á hoạt động tốt là nhờ thương mại nội khối, chiếm hơn 50% dòng chảy thương mại tổng thể của khu vực, được thúc đẩy bởi động lực tăng trưởng cao hơn về mặt cấu trúc và nhân khẩu học”.
Có hơn 30 quốc gia và vùng lãnh thổ ở Châu Á – Thái Bình Dương, nhưng không phải tất cả các quốc gia này đều được coi là thị trường bất động sản cốt lõi. Các quỹ bất động sản cốt lõi ở APAC thường chỉ giới hạn ở 8 quốc gia, chiếm gần 90% thị phần của các tổ chức. Ngay cả trong các thị trường cốt lõi, các quỹ cốt lõi chỉ đầu tư chủ yếu vào các thành phố cửa ngõ, chẳng hạn như Sydney và Melbourne ở Úc, và Tokyo và Osaka ở Nhật Bản.
Loại hình đầu tư
Hiệu suất văn phòng ở châu Á khác biệt đáng kể so với ở Mỹ hoặc Châu Âu. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở châu Á, ngoại trừ Úc, và đã trở lại mức trước đại dịch tại các thành phố ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông.
Schilling cho biết lĩnh vực văn phòng ở châu Á có khả năng phục hồi tốt hơn so với ở Mỹ hoặc châu Âu do mật độ dân số và doanh nghiệp cao dẫn đến tỷ lệ lấp đầy cao hơn và nhu cầu thuê mạnh hơn. Ngoài ra, việc nhân viên tại châu Á quay lại văn phòng nhiều hơn là do hạn chế về không gian nhà ở, ít kinh nghiệm làm việc từ xa cũng như các yếu tố văn hóa và địa lý.
Các trung tâm mua sắm ở châu Á cũng khác với Hoa Kỳ hoặc châu Âu. Tại các thành phố lớn như Singapore và Hồng Kông, các trung tâm mua sắm có rất nhiều tiện ích, đặc biệt là đồ ăn và thức uống, với các khu vực vui chơi giải trí hấp dẫn.
Các quỹ đầu tư cũng đang phân bổ vốn mạnh mẽ và thúc đẩy số hóa trong lĩnh vực bất động hậu cần và công nghiệp. Tỷ lệ trống trong lĩnh vực này thấp do nhu cầu tăng trưởng mạnh, được thúc đẩy bởi thương mại điện tử.
2023 vẫn được coi là là một năm huy động vốn khó khăn đối với các quỹ ở châu Á. Các nhà đầu tư đang lo ngại về thách thức phân bổ vốn và việc điều chỉnh định giá tài sản.
Tuy nhiên, một chuyên gia nhận định: “Các nguyên tắc cơ tại của APAC đối với hoạt động bất động sản vẫn hấp dẫn. Dù lãi suất lăng, nhưng tác động tiêu cực dường như đã được giảm thiểu nhờ tăng trưởng thu nhập mạnh mẽ trên toàn khu vực”.